Kiracılık Sıfatının Tespiti Davası

Genel Bakış

Ülkemizde kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmelerinin büyük bir çoğunluğu adi yazılı şekilde yapılmaktadır. Kira sözleşmesini noter aracılığıyla düzenleyen veya kira sözleşmesini tapuya şerh ettiren kişi sayısı oldukça azınlıktadır. Türk Borçlar Kanunu gereği resmi bir şekilde düzenlenen kira sözleşmelerinin adi yazılı şekilde yapılan kira sözleşmelerinden herhangi bir üstünlüğü bulunmamaktadır. Geçerlilik anlamında her iki şekilde yapılan kira sözleşmeleri de birbirine denktir.

Ancak bu durumun bir istisnası bulunmaktadır. Şayet kiracının bulunduğu taşınmaz icradan veya ortaklığın giderilmesi davası sonucu ihale usulüyle satılırsa taşınmazı alan yeni malik taşınmazdaki borçlu veya üçüncü kişilerin taşınmazdan tahliyesini talep edebilir. İhale alıcısı, taşınmazı icra aracılığıyla almışsa satışı yapan icra dairesinden, ortaklığın giderilmesi davası neticesinde almışsa satış memurluğundan taşınmazın boş bir şekilde kendisine teslimini talep edebilir.

İhale alıcısı olan yeni malikin taşınmazdaki kişilerin tahliyesi ile taşınmazın boş bir şekilde kendisine teslimini talep etmesi durumunda uygulanacak prosedür İİK 135/2. Maddesinde düzenlenmiştir.

İİK 135/2. Maddesinde; “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” hükmü düzenlenmektedir.

Madde hükmüne göre ihale alıcısı olan yeni malikin talebi doğrultusunda icra dosyasından veya satış memurluğundaki satış dosyasından kiracıya taşınmazda kiracı olduğunu resmi belge ile belgelendirmesini, aksi takdirde taşınmazı 15 gün içerisinde tahliye etmesini bildirir tahliye emri gönderilir. Gönderilen tahliye emri üzerine kiracı, taşınmazda kiracı sıfatıyla bulunduğunu resmi bir belge ile belgelendirmek zorundadır.

İİK 135/2 maddesindeki düzenleme gereği kiracının sunacağı adi yazılı sözleşme tahliyeyi engellemeyecektir. Bununla birlikte kiracının söz konusu taşınmazda ikamet ettiğini belgeler nitelikte sunacağı faturalar, abonelikleri gösterir belgeler de yerleşik Yargıtay kararları doğrultusunda tahliyeyi engeller nitelikte resmi belge sayılmamaktadır.

Görüleceği üzere ihale alıcısı olan yeni malikin kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilmesi için kiracılık ilişkisinin resmi bir belgeye dayanmaması gerekmektedir. Aksi takdirse yeni malikin tahliye talebinde bulunması mümkün değildir.

Kanun koyucu; kiracılık ilişkisinin resmi belge ile belgelenmesi şeklindeki düzenleme ile ihaleden önceki malikin geçmiş tarihli sözleşme düzenleyerek tahliyeyi engellememesini amaçlamaktadır. Gerçekten de uygulamada taşınmazı satılan malik, ihale alıcısı olan yeni malike zorluk çıkarmak, yeni malikin taşınmazdan yararlanmasını engellemek amacıyla geriye dönük sözleşmeler yapmaktadır. Kanun koyucu söz konusu düzenlemeyle bu gibi durumların önüne geçmeyi amaçlamıştır.

Kiracılık ilişkisi resmi bir belge ile ancak 2 şekilde ispatlanabilir. Bunlardan birincisi noter aracılığıyla yapılan bir kira sözleşmesi, ikincisi ise bir mahkeme kararıyla kira ilişkisinin tespit edilmesidir. Kiracı bu iki yol ile resmi olarak kiracılık ilişkisini belgeye dayandırabilir. Ancak ihale alıcısının kiracılık ilişkisini kabul etmesi durumunda resmi bir belge aranmasına gerek yoktur.

Taşınmazın ihale ile satışı durumunda kiracının elinde daha önceden düzenlenmiş resmi nitelikte bir kira sözleşmesi yoksa kiracının tahliyeyi engellemesinin tek yolu açacağı dava ile kiracı olduğunu tespit ettirmesidir. Kiracı taşınmazda önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğuna ilişkin tespit davası açabilir. Bu dava, İİK 72. maddesi anlamında bir menfi tespit davasıdır.

Kiracı açacağı davada; taşınmazda sözleşmeye dayalı olarak kiracı olarak bulunduğunu ispat edebileceği gibi taşınmaz alıcısının başından beri kiracı olduğunu bildiğini ve kiracılığını kabul ettiğini tanık dâhil her türlü delil ile kanıtlayabilir.

Belirtildiği üzere ihale alıcısı tarafından başından beri taşınmazda kiracı olduğunun bilinmesi de kiracılığın tespitini gerektirir bir husustur. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre ihale alıcısı olan yeni malikin taşınmaz ile aynı yerde ikamet ediyor olması, kiracı ile daha önceden tanışıyor olması, komşu olması gibi durumlar başından beri kiracılık ilişkisini bildiğine dair karine olarak kabul edilmektedir.

Görevli Mahkeme

İhale alacaklısı olan yeni malik tarafından taşınmazın tahliyesine yönelik işlem yapılması riskinin bulunması durumunda kiracı tarafından açılacak olan kiracılık sıfatının tespiti davası HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Kiracılık sıfatının tespitine ilişkin dava; İİK 72/8 maddesi gereğince ihalenin yapıldığı dosyanın bulunduğu yer mahkemesinde açılabileceği gibi davalının yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir.

Husumet

Kiracılık sıfatının tespiti kapsamında açılacak davada husumet ihale alacaklısı olan yeni malike yöneltilmelidir.

Açılacak Dava

İhale alıcısı olan yeni malik tarafından taşınmazda bulunan kiracının tahliyesine yönelik işlem yapılması durumunda kiracının elinde taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu ispat edecek resmi bir belge yoksa kiracı açacağı kiracılık sıfatının tespiti davası ile taşınmazda kiracı olduğunu ispat edebilir.

Açılan davada ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı, dava konusu taşınmazda önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak kiracı olduğunu ispat etmelidir. Bunun yanı sıra kiracı, ihale alıcısı olan yeni malikin ihale öncesinde kendisinin kiracı olduğunu bildiğini de ispat edebilir.

Kiracılık sıfatının tespiti davası açıldığında tahliyeye yönelik işlemlerin durdurulması amacıyla kiracı tarafından ihale yapılan dosyada tahliye işlemi yapılmaması yönünde tedbir kararı verilmesini talep edebilir. Mahkeme tarafından bu yönde bir tedbir kararı verilmesi durumunda ihale alacaklısı tarafından tahliyeye yönelik herhangi bir işlem yapılamaz.

Ancak kiracılık sıfatının tespiti davasında tedbir kararı verilmezse bu durumda kiracının gönderilen tahliye emrine karşı7 gün içerisinde tahliye emrine itiraz davası açması gerekir. Kiracı, açacağı bu davada kiracılık sıfatının tespiti davasının sonucunun bekletici mesele yapılması talep edebilir.

Dava neticesinde kiracılık sıfatının tespiti talebinin kabulüne karar verilirse, kiracı açmış olduğu tahliye emrine itiraz davasına kararı sunarak kiracı olduğunu resmi belge ile belgelendirerek tahliye işlemlerini iptal ettirebilir.

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir. Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.