Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Bulunmaması Ve Tespit Talebi

Genel Bakış

Ülkemizde kiracı ile kiraya veren arasında düzenlenen kira sözleşmelerinin büyük bir çoğunluğu adi yazılı şekilde düzenlenmektedir. Taraflar genelde kırtasiyeden alınan matbu kira sözleşmesindeki boşlukları doldurmak suretiyle kira sözleşmesi hazırlayıp imzalamaktadırlar. Kira sözleşmesini noterde düzenlemek ya da hukuki yardım alarak kira sözleşmesi hazırlamak gibi durumlarla uygulamada pek karşılaşılmamaktadır.

Bu durum doğal olarak taraflar arasında kira sözleşmesindeki eksiklerden kaynaklı uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu eksikliklerden biri de tarafların kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlememesi durumudur.

Türkiye gibi enflasyonun yüksek olduğu bir ülkede tarafların kira artış oranı belirlememesi gibi bir durumla çok sık karşılaşılmamaktadır. Zira kira sözleşmesi hazırlanırken özellikle kiraya veren tarafından yüksek artış oranları talep edilmektedir. Ancak zaman zaman gerek tarafların kira sözleşmesi hazırlarken artış oranı yazmayı unutmaları gerekse de belirsiz bir artış oranı yazmaları dolayısıyla uzayan kira dönemindeki kira bedeline ilişkin anlaşmazlıklar meydana gelmektedir.

Kanun koyucu, tarafların kira artış oranında anlaşamamalarına ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nda yasal düzenleme yapmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2. Maddesinde; “taraflarca anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun olarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.”   Hükmü düzenlemektedir.

Buna göre kira sözleşmesinde sürenin sona ermesiyle birlikte yeni dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir düzenleme yoksa ve taraflar bir bedel üzerinde de anlaşamıyorlarsa, yenilenen kira dönemindeki kira bedeli TBK 344/2. Maddesi gereğince hâkim tarafından belirlenecektir.

Şayet kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış oranı belirlenmemişse kiracı hiçbir artış yapmaksızın aynı kira bedelini ödeyerek taşımazı kullanmaya devam edebilir. Bu durumda kiraya veren yenilenen kira dönemine ilişkin bir artış yapılmasını talep ediyorsa mahkemeye başvurarak yeni döneme ilişkin kira artış oranının belirlenmesini talep edebilir. Bu dava niteliği itibariyle bir kira tespit davasıdır.

Taraflarca kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemesinin yanı sıra kararlaştırılan kira artış oranının net ve belirlenebilir bir oran almaması da söz konusu olabilir.

Yargıtay 6. H.D. 2014/1692 Es. – 2014/12773 K. Sayılı kararında; “Sözleşmenin özel şartlar beşinci maddesinde enflasyona göre zam yapılacağı kararlaştırılmış ise de; bu artış şartının belirli ve muayyen olduğundan söz edilemez. Kira bedelinin tespitine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme kararı da bulunmadığına göre, davacı kiraya veren tek yanlı olarak kira oranı ve kira artış bedeli belirleyerek davalıdan kira alacağı talep edemez.”  Hükmü düzenlenmiştir. Emsal Yargıtay içtihadından da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinde enflasyon oranında artış yapılacağının kararlaştırılması belirli ve muayyen bir oran almaması sebebiyle geçersiz kabul edilmektedir.

Hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedelinde üst sınır, bir önceki kira yılındaki TÜFE oranıdır. Mahkeme tarafından tespit edilecek artış oranı TÜFE’yi geçemez, ancak taşınmazın durumu ve hakkaniyete göre TÜFE oranının daha altında bir artış oranı belirlenebilir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe giren ve yine 01.07.2024 tarihine kadar uzatılan kira artış oranının %25 ile sınırlandırılmasıdır. 7409 sayılı kanun ile yürürlüğe giren ve 11.06.2022 tarihli resmi gazetede yayınlanan GEÇİCİ MADDE 1 ile “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. BU FIKRA HÜKMÜ, 344 ÜNCÜ MADDENİN İKİNCİ FIKRASI UYARINCA HÂKİM TARAFINDAN VERİLECEK KARARLAR BAKIMINDAN DA UYGULANIR.” Hükmü düzenlenmiştir. Bu düzenleme yine 15.07.2023 tarihli resmi gazetede yayınlanan 7456 sayılı kanunun GEÇİCİ MADDE 2 sayılı hükmü ile 01.07.2024 tarihine kadar uzatılmıştır. Bu düzenleme neticesinde 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2024 tarihi arasında TBK 344/2. Maddesi kapsamında belirlenecek kira bedelindeki artış oranında üst sınır olarak bir önceki kira yılındaki TÜFE oranı uygulanmayacaktır. Bunun yerine belirtilen tarihler arasında üst sınır olarak %25 uygulanacaktır.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması ve sözleşmede de herhangi bir artış oranı belirlenmesi durumunda ise kira artış oranının belirlenmesi ancak kira sözleşmesinin bitiminden itibaren yenilenen kira dönemi için talep edilebilecektir. Zira TBK 344/2. Maddesinde açıkça “yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli” şeklinde bir düzenleme öngörülmüş olup yasal düzenleme gereği kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli olsa dahi sözleşmenin süresi bitiminde kendiliğinden uzamadığı sürece kira artış oranının belirlenmesi mümkün değildir.

Görevli Mahkeme

Kira sözleşmesinde kira artış oranının belirlenmemesi durumunda yenilenen kira dönemindeki artış oranının belirlenmesi amacıyla açılacak dava HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Kiralanan taşınmaz işyeri olarak kullanılıp kira sözleşmesinin tarafları tacirse ve kira sözleşmesinde hangi mahkemelerin yetkili olacağı belirlenmişse, bu durumda yetkili mahkeme tarafların belirlediği yer mahkemesidir. Ancak kira sözleşmesinin tarafları tacir değilse yapılan yetki sözleşmesi geçersizdir. Bu durumda açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

Yasal düzenleme gereği kira artış oranının belirlenmesine yönelik davayı kiraya veren açabileceği gibi kiracı da açabilir. Ancak uygulamada bu davalar daha çok kiraya veren tarafından açılmaktadır. Kiraya veren tarafından açılacak davada husumet kiracıya yöneltilmelidir. Birden fazla kiracı olması durumunda davanın bütün kiracılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

Davanın kiracı tarafından açılması durumunda ise aynı şekilde birden fazla kiraya veren varsa davanın tamamına karşı yöneltilmesi gerekmektedir

Açılacak Dava

Kira sözleşmesinde kira artış oranının belirlenmemesi veya kararlaştırılan kira artış oranının net ve belirlenebilir bir oran almaması durumunda yenilenen kira dönemindeki artış oranının belirlenmesi amacıyla kiraya veren veya kiracı veren kira artış oranının belirlenmesine amacıyla kira tespit davası açabilir.

Açılan davada mahkeme tarafından mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın niteliği, bulunduğu mevkii ve ekonomik koşullar göz önünde tutularak kira sözleşmesinin yenilendiği döneme ilişkin bir artış oranı tespit edilir. Hâkim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli bir önceki kira yılındaki TÜFE oranından fazla olamaz. Ancak 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2024 tarihi arasında belirlenecek kira artış oranında üst sınır olarak bir önceki kira yılındaki TÜFE oranı değil, 7409 sayılı kanun ile yürürlüğe giren GEÇİCİ MADDE 1 ve 7456 sayılı kanun ile yürürlüğe giren GEÇİCİ MADDE 2 uyarınca %25 olarak uygulanacaktır.

Yapılan yargılama neticesinde taşımazın durumu ve hakkaniyete göre TÜFE oranının veya %25 artış oranının daha altında bir artış oranı da belirlenebilir.

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir.  Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.