Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracının Kiraya Veren Tarafından Tahliyesi

Genel Bakış

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmesinin tanımı yapılmaktadır. Bu tanımda her ne kadar kiracının kararlaştırılan kira bedelini ödeme yükümlülüğü belirtilmekteyse de, kiracının yükümlülüğü sadece kira bedelini ödemekten ibaret değildir. Kanun koyucu kiracıya kira borcunu ödeme yükümlülüğünün yanında, aynı zamanda kiralanan taşınmazın yan giderlerini ödeme yükümlülüğü de getirmektedir. Şayet kiracı bu yan giderleri ödeme yükümlülüğünü yerine getirmezse kiraya veren tarafından kiralanan taşınmazdan tahliyesi istenebilir.

Türk Borçlar Kanunu 341. maddesinde; “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” Hükmü düzenlenmektedir. Kanun koyucu bu düzenlemeyle kiralanan taşınmazın yan giderlerinden kiraya veren ile birlikte kiracıyı da sorumlu tutmaktadır. Zira kat mülkiyeti kanunu gereği taşınmazın yan giderlerinden asıl sorumlu her zaman kat malikidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. Maddesinde; “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.” Hükmü düzenlenmektedir.

Her iki kanuni düzenleme birlikte değerlendirildiğinde; kanun koyucu taşınmazda kiracı olsa dahi yan giderlerden kat malikinin her halükarda sorumlu olacağını ve yine kat malikinin yanı sıra taraflar arasında aksine bir düzenleme yoksa kiracının da mevcut yan giderlerden sorumlu olacağını düzenlemiştir. Tabii ki yasal düzenleme gereği taraflar bu durumun aksini kararlaştırabilir.

Kiracı ile kiraya veren arasında düzenlenen kira sözleşmelerinde genellikle kiralanan taşınmazın aidat, kapıcı, ısınma vs. giderlerinden kiracının sorumlu olacağı kararlaştırılmaktadır. Böyle bir durumda kiraya veren bu giderleri ödemek zorunda kalırsa ödemek zorunda kaldığı tutarı yasal düzenleme ve kira sözleşmesindeki hükümler doğrultusunda kiracıya rücu edebilir.

Kiraya veren veya kiracı tarafından yan giderlerin ödenmesi hususundaki muhatap genellikle apartman yöneticisi veya site yönetimleridir. Zira KMK 34/2. Maddesi gereğince anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunması durumunda yönetici atanması mecburidir. Bu sebeple de kiraya veren veya kiracı yan giderleri binada kurulan yönetimlere ödemekle yükümlüdürler. Bu yan giderler aidat, ısınma, su, asansör bakım gideri olabileceği gibi büyük sitelerde sosyal tesis, güvenlik, temizlik personeli, kapıcı vb. giderler de olabilir.

Kanun koyucu kiracıyı yan giderlerden sorumlu tutarken aynı zamanda kiracının yan giderleri ödememesi durumunda da bir takım yaptırımlar öngörmektedir. Buna ilişkin yaptırım TBK 351/1. maddesinde düzenlenmektedir.

Türk Borçlar Kanunu 315/1. maddesinde; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” Düzenlemesine yer verilmektedir.

Görüleceği üzere kanun koyucu kiracının kira bedelinin yanı sıra yan gideri de ödememesi durumunda kiraya verene yan giderlerin ödenmesi için süre vererek sözleşmeyi fesih hakkı tanımıştır. Yasal düzenleme gereği kiracıya verilecek süre yazılı olarak verilmelidir.

Kiraya veren tarafından kiracıya verilecek süre ise aynı maddenin ikinci fıkrasında düzenlenmektedir. Buna göre Türk Borçlar Kanunu 315/2. maddesindeki; “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Düzenlemesi gereği konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az 30 gün olmalıdır.

Yasada kiracıya verilecek sürenin yazılı olarak yapılması bir zorunluluk olarak düzenlenmesine rağmen yazılı bildirimin ne şekilde yapılacağına ilişkin bir şekil şartı ön görülmemiştir. Bu sebeple de yan giderleri ödemeyen kiracıya karşı kiraya veren dilerse noter, PTT veya başka bir suretle ihtarda bulunarak yazılı bildirim yapabileceği gibi dilerse doğrudan icra takibi başlatmak suretiyle de yazılı bildirim yükümlülüğünü yerine getirebilir.

Şayet kiraya veren yan gider borcunu ödemeyen kiracıya karşı bildirimi noter veya PTT aracılığıyla ya da başka bir yazılı usulde yapmışsa süresi içerisinde kiracı tarafından yan giderleri ödenmemesi durumunda kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı dava ile kira sözleşmesinin feshi ve kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edebilir.

Ancak kiraya veren yan gider borcunu ödemeyen kiracıya karşı doğrudan icra takibi başlatmış ise, kiracının verilen süre içerisinde yan giderleri ödememesi durumunda kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabileceği gibi İcra Hukuk Mahkemesi’nden de temerrüt sebebiyle taşınmazın tahliyesine isteyebilir.

Uygulamada ise genelde kiracı tarafından yan giderlerin ödenmemesi durumunda kiraya veren tarafından doğrudan örnek 13 olarak isimlendirilen haciz+tahliyeye ilişkin icra takibi başlatılmaktadır. Kiracı bu icra takibinin başlaması üzerine ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde yan gider borcunu kiraya verene ödemez ise bu durumda kiraya veren İİK. 269 vd. maddeleri gereği icra hukuk mahkemesinde dava açarak temerrüt sebebiyle taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz ederse kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye davası açması gerekmektedir. Şayet kiracı 7 gün içerisinde itiraz etmez ise ve 30 günlük süre içerisinde de ödeme yapmaz ise bu durumda kiraya veren sadece temerrüt sebebiyle tahliye davası açmalıdır.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus kiraya verenin kiracıdan yan giderleri talep edebilmesi için öncelikle bu yan giderleri apartman veya site yönetimine kendisinin ödemesi gerektiğidir. Kiraya veren yönetime yan giderleri ödemedikçe kira sözleşmesi hükümlerine ve yasal düzenlemelere dayanarak kiracıdan bu yan giderleri talep edemez. Zira kiracının yan giderleri ödeme yükümlülüğü kiraya verene karşı olmayıp doğrudan yönetime karşıdır. Bu sebeple kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamışsa kiraya veren ancak kendisi ödemesi koşuluyla elindeki ödeme makbuzu veya banka dekontuna dayanarak yan giderleri kiracıya rücu edebilir.

Görevli Mahkeme

Kiraya veren tarafından örnek 13 olarak açılan icra takibinde kiracı tarafından süresi içerisinde yan giderlerin ödenmemesi durumunda İİK 269 vd. maddeleri gereği açılacak temerrüt sebebiyle tahliye davası İcra Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Kiraya verenin noterden veya PTT den ihtarname göndermesi üzerine verilen süre içerisinde kiracının yan giderleri ödemesi durumunda açılacak tahliye davası ise HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

Kiraya veren tarafından açılacak icra takibi ile tahliye ilişkin davada husumet kiracıya yöneltilmelidir. Birden fazla kiracı olması durumunda davanın bütün kiracılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

Açılacak Dava

Kiraya veren tarafından yan giderlerin ödenmemesi sebebiyle kiracıya karşı örnek 13 icra takibi başlatılması durumunda kiracı takibe 7 gün içerisinde itiraz etmez ve 30 gün içerisinde de ödeme yapmaz ise takip kesinleşir. Bu durumda kiraya veren dilerse İcra Hukuk Mahkemesinde dilerse de Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Kiracı tarafından icra takibine itiraz edilmesi durumunda ise icra müdürlüğü tarafından takibin durmasına karar verilir ve kiraya veren tarafından itirazın kaldırıldığına ve tahliyeye ilişkin mahkeme kararı getirilene kadar icra dosyasında herhangi bir işlem yapılmaz.

Bu durumda kiraya veren İİK. 269 vd. maddeleri gereğince İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Bu dava neticesinde mahkeme tarafından itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar verilirse kiraya veren bu kararı icra dosyasına sunarak haciz+tahliye işlemini gerçekleştirebilir. İcra Hukuk Mahkemesi tarafından itirazın kaldırılması ve tahliye davası reddedilirse kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.

Kiraya veren dilerse icra takibi başlatmadan kiracıya yazılı ihtarda bulunarak 30 günlük süre içerisinde yan giderlerin tarafına ödenmesini talep edebilir. Bu durumda kiraya verenin ödemek zorunda kaldığı yan giderler kiracı tarafından 30 günlük süre içerisinde ödenmezse kiraya veren doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Her iki durumda da açılan davada mahkeme tarafından davanın kiracıya tanınan 30 günlük süre geçtikten sonra açılıp açılmadığı ve kiraya veren tarafından yan gider borçlarının apartman veya site yönetimine ödenip ödenmediği araştırılır. Şayet dava kiracıya ihtar edilen 30 günlük süre geçtikten sonra açılmış ve kiraya veren tarafından da yan gider borçlarının apartman veya site yönetimine ödendiği banka dekontu veya ödeme makbuzu ile belgelenmişse bu durumda mahkeme tarafından tahliye kararı verilir.

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir.  Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.