Genel Bakış
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34/2. Maddesi gereği sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan taşınmazlarda yönetici atanması zorunludur. Yöneticinin ne şekilde seçileceği ise KMK 34/3. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Kat Malikleri Kurulu tarafından atanan yöneticinin yönetim faaliyeti kapsamında bir takım görevleri bulunmaktadır. Bu görevlerinden “Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi” hususu KMK 35. Maddesinde, “Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması” hususu KMK 36. Maddesinde, “İşletme Projesinin Hazırlanması” hususu da KMK 37. Maddesinde düzenlemektedir. Yönetici tarafından ana taşınmaz bu düzenlemeler doğrultusunda yönetilmektedir.
Yöneticinin bu görevleri karşılığından kat maliklerinden talep edebileceği hakları da bulunmaktadır. Bu haklarından birisi de vereceği hizmet karşılığında ücret talep etme hakkıdır. Yönetici, yönetim faaliyet kapsamında kat maliklerinden uygun bir ücret verilmesini talep edebilir. Buna ilişkin düzenleme KMK 40. Maddesinde yer almaktadır. Kanun koyucu KMK 40. Maddesindeki ücrete ilişkin düzenlemede yöneticinin kat malikleri dışından seçilmesi ve kat malikleri arasından seçilmesi şeklinde 2’li ayrıma gitmektedir.
Buna göre yöneticinin kat malikleri dışından seçilmesi durumunda KMK 40/3. Maddesindeki; “Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.” düzenlemesi uygulanacaktır.
Bu kapsamda kat malikleri dışından seçilen yönetici yönetim görevi sebebiyle kendisine ücret ödenmesini talep edebilir. Şayet yöneticiye ödenecek ücret yönetim planında düzenlenmekteyse bu hüküm uygulanmalıdır. Eğer yönetim planında bu yönde bir düzenleme yoksa kendisiyle yapılan sözleşmede yazılan ücret ödenmelidir. Yönetim planında bir düzenleme yoksa ve kendisiyle yapılan sözleşmede de bir ücret belirlenmemişse, bu durumda yönetici kat malikleri kuruluna başvurarak uygun bir ücret belirlenmesini talep edebilir. Kat malikleri kurulu yöneticinin bu talebini kabul etmezse bu durumda yönetici mahkemeye başvurarak KMK 33. Maddesi kapsamında kendisi için uygun bir ücret belirlenmesini talep etmelidir.
Şayet yönetici kat malikleri arasından seçilmişse, bu durumda KMK 40/4. Maddesindeki; “Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.” düzenlemesi uygulanacaktır.
Bu düzenleme kapsamında aynı zamanda kat maliki de olan yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceğine ilişkin yönetim planında bir düzenleme varsa bu düzenleme uygulanmak zorundadır. Ancak kat malikleri isterse KMK 28/3. Maddesi gereği 4/5 çoğunlukla yönetim planını değiştirebilirler.
Yönetim planında kat maliki olan yöneticiye ödenecek ücrete ilişkin bir düzenleme yoksa, bu durumda yöneticiye bir ücret ödenip ödenmeyeceği veya kat malikleri arasından seçilen yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağına kat malikleri kurulu tarafından karar verilir.
Kat malikleri kurulu tarafından bu yönde bir karar verilmezse ya da yöneticiye herhangi bir ücret ödenmemesi yönünde bir karar verilirse kat malikleri dışından seçilen yöneticiden farklı olarak kat maliki olan yönetici mahkemeye başvurarak kendisi için bir ücret belirlenmesini talep edemez. Zira yasa koyucu böyle bir durum karşısında kat malikleri arasından seçilen yönetici için uygulanacak bir yasal düzenlemeye yer vermiştir. Böyle bir durumda KMK 40/son hükmü gereği kat maliki olan yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmama hakkına sahiptir.
Söz konusu düzenleme doğrultusunda kat maliki olan yönetici hakkında bir ücret takdir edilmemişse, yönetici yönetim görevi boyunca kendi bağımsız bölümünden kaynaklanan normal yönetim giderlerinin tamamından sorumlu olmaz, sadece yarısını ödeme hakkına sahiptir. Bu düzenleme emredici mahiyette olup yöneticinin normal yönetim giderlerinin tamamından sorumlu olacağına dair yönetim planında aksine bir düzenleme yapılsa veya kat malikleri kurulu tarafından bunun aksine bir karar alınsa dahi bu kararlar geçersiz olacaktır.
Yasadaki normal yönetim giderinden kastedilen; aidat, yakıt gideri, temizlik gideri, personel ücreti, sigorta primi gibi genel giderlerdir. Bunun dışındaki önemli onarım, değişiklik ve tadilat giderleri bu kapsamda değerlendirilmemekte olup, kat maliki olan yönetici bu giderlerin tamamından sorumlu olacaktır.
Bununla birlikte bazı yönetim planlarında kat maliklerinin sırayla yöneticilik yapacaklarına ilişkin düzenleme yapılmaktadır. Bu yöndeki düzenlemeler geçerli olup yönetim planı doğrultusunda her kat maliki sırası geldiğinde yöneticilik yapmaktadır. Ancak kat maliki sırası geldiğinde bu görevi kabul etmek zorunda değildir. Sırası gelmesine rağmen yöneticilik görevini kabul etmeyen kat malikinin yerine ilgili dönem için dışarıdan bir yönetici görevlendirilirse, bu durumda dışarıdan görevlendirilen yöneticinin maliyetinden sırası geldiği halde görevi kabul etmeyen kat maliki sorumludur. Zira kat maliki görevi kabul etmeyerek dışarıdan yönetici görevlendirilmesine sebebiyet vermektedir. Bu sebeple de maliyete katlanması gereken de görevi kabul etmeyen kat malikidir.
Bazı durumlarda ise kat malikleri kurulunda her hangi bir sebeple yönetici seçilemeyebilir. Bu husus ise KMK 34. Maddesinde düzenlenmektedir. KMK 34/6. Maddesindeki; “Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.” Düzenleme doğrultusunda da yönetici görevlendirilmesi söz konusu olmaktadır. Yöneticinin hâkimin müdahalesi yoluyla atanması durumunda ise alacağı ücret yine mahkeme tarafından belirlenmektedir.
Görevli Mahkeme
Kat maliki olan yöneticinin mahkemeye başvurma hakkı bulunmamakla birlikte, kat malikleri dışından seçilen yöneticiye bir ücret belirlenmemesi durumunda ücret belirlenmesi talebiyle veya kat malikleri tarafından yönetici seçilememesi durumunda mahkemece yönetici atanması talebiyle açılacak “Hakimin Müdahalesi” talepli dava KMK Ek Madde 1. Hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Yetkili Mahkeme
Açılacak davada yetkili mahkeme KMK 33. Maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Husumet
Kat malikleri dışından seçilen yöneticinin kendisi için ücret belirlenmesine yönelik husumet kat maliklerinin tamamına yöneltileceği gibi yönetime de yöneltilebilir.
Açılacak Dava
05.04.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile; 01.09.2023 tarihi itibarıyla Kat Mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.
Bu sebeple kat malikleri dışından seçilen yöneticiye ücret belirlenmemesi durumunda yönetici tarafından ücret belirlenmesi talebiyle dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Şayet taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda kat malikleri dışından seçilen yönetici, kendisi için ücret belirlenmesi istemiyle Hakimin Müdahalesi talepli dava açabilir.
Yine kat malikleri tarafından yönetici seçilemeyerek yöneticinin hâkimin müdahalesi yoluyla atanması durumunda alacağı ücrette yine hâkim tarafından belirlenmektedir.
Her iki durumda da açılan davada mahkeme tarafından yöneticiye verilecek ücret belirlenirken kat malikleri arasından seçilen yöneticiye uygulanan esaslara göre değil, benzer nitelikteki sitelerde ödenen yönetici ücretleri esas alınarak ücret belirlenir.
Kat maliki olan yöneticinin normal yönetim giderlerinin yarısını ödememe hakkını kuşlanabilmesi için ise herhangi bir mahkeme kararına gerek duyulmamaktadır. Şayet kat maliki hakkında ücrete ilişkin herhangi bir karar yoksa, yönetici kanundan kaynaklı hakkını kullanarak normal yönetim giderlerinin yarısını ödeyebilir.
Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir. Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.
Meriç Hukuk Bürosu; Tecrübeli avukatlarıyla özel uzmanlık alanları olan İcra-İflas Hukuku, Kat Mülkiyeti Hukuku, Medeni Hukuk ve Kira Hukuku vb. alanlarda dava sorumluluğu üstlenmekte ve hukuki destek/avukatlık hizmeti vermektedir.
