Depozito Bedelinin İadesi Davası

5/5 - (26 votes)

Genel Bakış

Ülkemizde kiracı ile kiraya veren arasında sıklıkla ortaya çıkan sorunlardan birisi de kiracı tarafından verilen depozitonun iadesi meselesidir. Zira kiraya veren tarafından taşınmazın kiraya verilmesi sürecinde kiracıdan kira süresi boyunca kiralanana verilecek zararlara ilişkin bir güvence bedeli talep edilmektedir. Bu sebeple de uygulama da kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi durumunda kiraya veren ile kiracı arasında depozitonun iadesine ilişkin sorunlar çıkmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu 334/1. Maddesinde; “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.” Hükmü düzenlenmektedir.

Ancak uygulamada kiracı tarafından zaman zaman kiralanan taşınmaz teslim alındığı şekilde geri verilmemektedir. Kiracı kiralanan taşınmaza olağan kullanıma bağlı olmayan hasar ve zararlar vererek taşınmazı tahliye etmektedir. Kiraya verende oluşabilecek bu zararları engellemek amacıyla kiracıdan depozito (güvence bedeli) talep etmektedir.

Kanun koyucu bu duruma ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 342. Maddesinde depozito bedelinin ne kadar olacağına, ne şekilde ödeneceğine ve hangi şartlarda iade edileceğine dair düzenlemeler yapmıştır.

Kanun koyucu Borçlar Kanunu’nun 342/1. Maddesinde kiraya verenin talep edeceği depozito bedelini üst sınırını belirlemiştir. Türk Borçlar Kanunu 342/1. Maddesine göre; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.” Hükmü gereği kiraya veren kiracıdan en fazla 3 aylık kira bedeli kadar depozito ödenmesini talep edebilir. Yasal düzenleme gereği 3 aylık kira bedelini aşan depozito talepleri kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında geçersizdir.

Türk Borçlar Kanunu 342/2. Maddesindeki; “Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.” hükmü ile depozito bedelinin ne şekilde ödeneceği ve kiraya veren tarafından ne şekilde talep edilebileceği düzenlenmektedir.

Madde düzenlemesi uyarınca taraflar arasında depozito bedelinin para olarak ödeneceğinin kararlaştırılması durumunda bu depozito bedeli kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir hesaba yatırılır. Şayet depozito bedeli kıymetli bir evrak ise bu durumda da evrak bankaya depo edilir.

Kiracı tarafından yatırılan bu bedel ancak tarafların ortak rızası ile bankaya başvurması veya kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılan bir icra takibinin kesinleşmesi ya da bir mahkeme kararına istinaden ödenir.

Ancak kanun koyucu depozito bedelini alabilmesi için kiraya verene bir takım yükümlülükler yüklemektedir. Bu hususta 342/3. Maddede düzenlenmektedir.

Türk Borçlar Kanunu 342/3. Maddesinde; “Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür” hükmü düzenlenmiştir.

Bu düzenleme uyarınca kiraya veren kiralanan taşınmaza kiracı tarafından verilen zararlara istinaden kiracının bankaya yatırdığı depozito bedelinin kendisine ödenmesini talep edebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde kiracıya karşı yasal bir süreç başlatmalı ve yasal sürecin başladığına istinaden bankaya yazılı bir bildirimde bulunulmalıdır. Bu süre içerisinde kiraya veren tarafından yasal bir işlem başlatılmazsa ya da yasal süreç başlatılmasına rağmen kiraya veren tarafından bankaya yazılı bildirim yapılmazsa, kiracı bankaya başvurarak yatırdığı depozito bedelinin kendisine geri verilmesini talep edebilir.

Ülkemizdeki kira ilişkilerinde ise kanun koyucu tarafından yapılan bu düzenleme uygulanmamaktadır. Uygulama da daha çok depozito bedelinin kiracı tarafından kiraya verene elden nakit olarak verildiği ya da banka hesabına yatırıldığı görülmektedir. Bu durum da bir takım uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Zira bu durumda kiraya veren tarafından depozito bedelinin kiracıya iade edilmemesi ya da özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde depozito bedelinin hangi bedel üzerinden iade edileceği hususunda uyuşmazlıklar yaşanmaktadır.

Şayet kiralanan taşınmazın tahliyesi neticesinde taşınmazda herhangi bir zarar yok ise bu durumda kiraya veren depozito bedelini kiracıya iade etmelidir. Ancak uygulama da kiraya veren kiracının kira sözleşmesi imzalanırken ödediği depozitoyu yine aynı bedel üzerinden ödemekte, kiracı ise güncel kira bedeli üzerinden iadesini talep etmektedir. Bu duruma ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nda yasal bir düzenleme bulunmamakla birlikte söz konusu uyuşmazlık Yargıtay kararlarına konu olmuştur. Bu hususta Yargıtay tarafından verilen kararlar bulunmaktadır.

Yargıtay 6. H.D. 2014/2287 Es. – 2014/4118 K. Sayılı kararında; “Mahkemece iadesi gereken güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği 01/01/2011 tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenip, sonucu dairesinde alacak miktarının belirlenmesi gerekirken belirtilen bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” Hükmü kurulmuştur. (Yargıtay 6. H.D. 2012/15914 Es. – 2013/9504 K. Sayılı kararı da aynı yöndedir.)

Yargıtay emsal niteliğindeki kararında kiracı tarafından kira sözleşmesi imzalandığı dönemde kiraya verene ödenen depozito bedelinin kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki kira bedeline göre oranlanarak hesaplama yapılması ve bu şekilde iade edilmesi gerektiğine hükmetmektedir.

Ancak taraflar arasında bu durumun aksini de kararlaştırılabilir. Nitekim Yargıtay uygulamalarında tarafların depozito bedelinden fazlalık talep edilemeyeceği ve aynen iade edileceği şeklindeki düzenlemelerini geçerli kabul etmektedir.

Yargıtay 3. H.D. 2021/5500 Es. – 2021/10204 K. Sayılı kararında; “Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 15/11/2011 tarihli sözleşmenin açık hükmü gereği, verilen depozitodan fazlalık talep edilemeyeceğinin kararlaştırılmış olması karşısında, depozito bedelinin güncellenen değerin hesaplanması doğru olmadığı gibi, depozito ve teminatın kiracının taşınmaza verebileceği zararlara karşılık olarak alındığı ve noksansız tahliye anında iade edilebileceği hususları da değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.

Kiraya veren ile kiracı arasındaki depozito bedelinin iadesine ilişkin bir diğer uyuşmazlık ise kiracının taşınmazı kira sözleşmesi sona ermeden tahliyesi durumunda ortaya çıkmaktadır. Zira bu durumda kiracının taşınmazı erken tahliyesinden dolayı kiraya verenin zararı söz konusu olup kiraya veren bu zararını depozito bedelinden mahsup edebilir. Kiracının taşınmazı erken tahliye etmesi sebebiyle tazminat hususu daha önceki yazılarımızda ayrıntılı olarak ele alındığı için tekrar değinilmeyecektir. (Ayrıntılı bilgi için bakınız: https://coskunmeric.av.tr/kiracinin-tasinmazi-erken-tahliye-etmesi-sebebiyle-tazminat/ )

Bu hususta Yargıtay 6. H.D. 2014/8247 Es. – 2015/4939 K. Sayılı kararında; “Bu durumda kiracı kira sözleşmesinin süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek kiralananı erken tahliye edip anahtarlarını teslim ettiğinden, anahtar teslim tarihinden sonraki süreçte kiracının sorumluluğu taşınmazın olağan şartlarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar olan süre ile sınırlıdır. O halde mahkemece, sözleşmenin bitim tarihi de dikkate alınarak tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşul ve şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin tespiti ile bu süreye isabet eden makul süre kira alacağı ve ortak gider alacağı belirlenerek davacı kiracı tarafından ödenen depozito bedelinden mahsup edilmek suretiyle varsa kalan depozito bedeli yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın tamamen reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir” şeklinde hüküm kurulmaktadır.

Bununla birlikte kiraya veren tarafından depozito bedelinin kiracıya iade edilmesi kiralanan taşınmazda herhangi bir zarar bulunmadığı ve kiracının kira ilişkisinden kaynaklanan bütün borçlarını ödediğine dair karine teşkil etmektedir.

Yargıtay 13. H.D. 1995/11079 Es. – 1995/11180 K. Sayılı kararında: “Hal böyle olunca az yukarda açıklanan sözleşme hükümlerince depozitonun davacı tarafından davalıya verilmesi davalının savunmasını doğrular ve borcun ödendiğine karine oluşturduğunun kabulü gerekir. Nitekim davacı sözleşme hükmünce davalının vücut bulan borcuna karşılık depozitodan alacağını karşılama yetkisine sahip iken bunu ihtirazı kayıtsız bir şekilde davalıya vermesi şeklinde beliren olgu borcun söndüğüne ilişkin iradeye delalet eden bir fiil olarak benimsenmelidir.” Hükmü düzenlenmektedir.

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda ise depozito bedelini iade yükümlülüğü Türk Borçlar Kanunu’nun 310. Maddesindeki “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Düzenlemesi gereği yeni malike geçmektedir. Bu durumda kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte taşınmazda herhangi bir zarar veya kiracının bir borcu olmaması durumunda kiracı depozito bedelini yeni malikten talep etmelidir. Bu durumda yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olması sebebiyle eski malikten depozito bedelinin kendisine verilmesini talep hakkı bulunmaktadır.

Yargıtay 6. H.D. 2014/2287 Es. – 2014/4118 K. Sayılı kararında; “Davalı kiralananı sonradan iktisap etmiş olup yeni malik sıfatıyla önceki malik ve kiraya verenin halefi olduğu gözetildiğinde depozitoyu iade etmekle yükümlü olduğu kuşkusuzdur.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.

Görevli Mahkeme

Kiracının tahliye ettiği taşınmazda herhangi bir zarar bulunmaması ve kira ilişkisinden kaynaklı bir borcu bulunmamasına rağmen kiraya verenin depozito bedelini iade etmemesi sebebiyle kiracı tarafından açılacak olan depozito bedelinin iadesi davası HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

Kiracı tarafından taşınmazın sözleşmeye uygun bir şekilde tahliye edilerek teslim edilmesine rağmen depozito bedelinin iade edilmemesi durumunda açılacak olan depozito bedelinin iadesi davasında husumet kiraya verene yöneltilmelidir. Birden fazla kiraya veren olması durumunda davanın bütün kiraya verenlere karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

Şayet taşınmaz el değiştirmişse, bu durumda husumet yeni malike karşı yöneltilmelidir.

Açılacak Dava

Kira sözleşmesi kurulurken kiracı tarafından depozito bedelinin TBK’nın 342. Maddesi gereği bankada açılacak bir vadeli mevduat hesabına yatırılması durumunda kiracının depozito bedelinin iadesi için dava açmasına gerek yoktur. Kiraya verenin kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay içerisinde yasal bir işlem başlatmaması durumunda kiracı bankadan depozito bedelini iade alabilir. Yasal işlem başlatılması durumunda ise bu işlemin neticesi beklenmelidir.

Ancak depozito bedeli bankaya yatırılmayıp kiraya verene elden nakit olarak verilmiş ya da banka hesabına yatırılmışsa bu durumda kiracı depozito bedelinin kiraya veren tarafından iade edilmemesi durumunda dava açarak iadesini talep etmelidir.

Bilindiği üzere 05.04.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile; 01.09.2023 tarihi itibarıyla kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.

Bu sebeple kiracı tarafından kiraya verene karşı depozito bedelinin iadesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Şayet taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda kiracı kiraya verene karşı ödediği depozito bedelinin iadesi davası açabilir.

Açılan davada mahkeme tarafından mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle tarafların iddiaları doğrultusunda kiralanan taşınmazın tahliyesi neticesinde kiracının olağan kullanımını aşacak derecede zarar olup olmadığı tespit edilir. Ayrıca kira sözleşmesinin sona ermesinden kaynaklı kira borcu veya yan gider borcu bulunup bulunmadığı hususları da tespit edilir. Şayet tahliye edilen taşınmazda bir zarar veya kiracının bir borcu yoksa bu durumda kira sözleşmesi imzalandığı dönemde ödenen depozito bedeli kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki kira bedeline göre oranlanarak hesaplama yapılır ve kiracıya iadesine karar verilir.

Kiracının taşınmaza bir zarar verdiğinin tespiti durumunda ise bu zarar depozito bedelinden mahsup edilerek kalan tutarın iadesine karar verilir. Şayet depozito bedeli kiraya verenin uğradığı zararı karşılamazsa kiraya veren kalan zararının tazminini talep edebilir.

Kiracının taşınmazı sözleşme süresi sona ermeden önce erken tahliye etmesi durumunda ise taşınmazın tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşul ve şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği mahkeme tarafından tespit edilerek bu süreye isabet eden makul süre kira alacağı ve ortak gider alacağı belirlenir ve kiracı tarafından ödenen depozito bedelinden mahsup edilir. Kalan bedel olması durumunda bu bedel kiracıya iade edilir.

 

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir.  Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.

Loading

Paylaş:

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Danışma Formu

Danışmanlık hizmeti almak ister misiniz? Meriç Hukuk ve Danışmanlık Bürosu uzman avukatları olarak tüm alanlarda müvekkillerine etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.




    Randevu Tarihi: