Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Müsaade Mecburiyeti

5/5 - (83 votes)

Genel Bakış

Kat malikleri veya bağımsız bölümden başka bir sıfatla yararlananlar, belli durumlarda bağımsız bölümlere girilmesine izin vermek ve bağımsız bölümlerde gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorunda kalmaktadır. Bu kapsamda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile bağımsız bölüm sakinlerine bir takım yükümlülükler yüklenmiştir. Bu yükümlülükler KMK 23. Maddesinde müsaade mecburiyeti başlığı altında düzenlenmektedir.

Kanunu koyucu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. Maddesinin 1. Ve 2. Fıkrasında müsaade mecburiyeti müessesesinin usul ve esaslarını belirlemiştir. Yine kanun koyucu aynı maddenin son fıkrasında ise müsaade mecburiyeti kapsamında oluşacak zararların ne şekilde giderileceğini düzenlemiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23/1. Maddesinde; “Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.” Hükmü düzenlenmektedir.

Bağımsız bölümlerde meydana gelen bir arızanın giderilmesi veya bir bozukluğun onarılması için komşu bağımsız bölüme girilmesi zorunlu olabilir. Bu duruma örnek olarak bağımsız bölümün banyosundaki su sızıntısının onarımı için alt kattaki bağımsız bölüme girilmek zorunda olunması ya da çatıdaki bozulan televizyon anteninin onarımı için diğer bir bağımsız bölüme girilmesi zorunluluğu gösterilebilir. Bu gibi durumlarda bağımsız bölüme girilmesine izin vermek ve yapılacak işlere katlanmak gerekmektedir.

Ancak ilgili kat maliki veya bağımsız bölümden başka bir sıfatla yararlanan kişinin bu izni ve katlanma yükümlülüğü de sınırsız değildir. Nitekim bağımsız bölümde yapılacak olan işlere katlanmak zorunda kalan kişi, elverdiği ölçüde onarımın en uygun zamanda ve koşullarda yapılmasını talep edebilir. Yine yapılacak işler bağımsız bölüm malikini en az rahatsız edecek sürede ve ölçüde yapılmalıdır. Şayet taraflar bu hususlarda anlaşmazlık yaşarlarsa KMK 33. Maddesi kapsamında hâkimin müdahalesini isteyebilirler.

Yargıtay 18. H.D. 2015/4794 Es. – 2015/18112 K. Sayılı kararında; “Davacının bağımsız bölümünde oluşan zarardan dolayı teras onarımı için Kat Mülkiyeti Yasasının 23. maddesi gereğince terasa tek çıkışın davalı bağımsız bölümünden olması nedeniyle geçiş izni istenilmiş olup, davacının bağımsız bölümünün terastan sızan sulardan zarar gördüğü ve acilen onarılması gerektiği tespit raporuyla da belirlendiğine göre geçiş izninin terasın projesine uygun olarak onarımı nedeniyle ve zamanı belirlenerek verilmesi gerekirken, infazda tereddüt oluşturacak şekilde veriliş sebebi, zamanı ve süresi belirtilmeden karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur. Emsal karardan da görüleceği üzere mahkeme tarafından bağımsız bölüme giriş izni verilmesinin sebebi, giriş zamanı ve süresi açıkça belirlenmelidir.

Madde metninde ayrıca “yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler” şeklinde hüküm de mevcuttur. Bu hüküm 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 11’inci maddesiyle getirilmiş bir düzenlemedir. Buna göre kentsel dönüşüm kapsamında anayapının olası bir deprem riskine karşı sağlamlaştırılması veya 6306 sayılı kanun kapsamında karot örneği alınması amacıyla bağımsız bölümde teknik inceleme ve çalışma yapılmasına imkan sağlanması amaçlanmıştır. Nitekim 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 7/2-c maddesinde yapılan “…. mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden tespit işlemi, kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen yapılır/yaptırılır.” Şeklindeki değişiklik öncesine kadar riskli yapı tespiti hususunda tek düzenleme KMK 23. Maddesindeki düzenlemeydi.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23/2. Maddesinde ise;Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.” Hükmü düzenlenmektedir.

KMK 23/2. Maddesindeki düzenleme ise KMK 23/1. Maddesindeki düzenlemenin aksine taşınmazın daha geniş kapsamlı olarak harap olması hali düzenlenmektedir. Buna göre yapının bir kısmının tamamen kullanılamaz hale gelmesi durumunda izin verme ve katlanma durumu daha geniş kapsamlı olacaktır. Bu duruma örnek olarak yangın neticesinde yapının bir kısmının tamamen kullanılamaz hale gelmesi ya da deprem sonucu yapının bir kısmının harap olması gibi durumlar gösterilebilir. Bu gibi durumlarda sağlam kalan bağımsız bölüm maliklerinin yapım ve onarım tamamlanana kadar bağımsız bölümlerini kullanamaması veya hasar ve bozuklukların giderilmesi için gerekirse bağımsız bölümlerinin işgal edilmesine rıza göstermesi söz konusu olacaktır.

Bu durumda da izni verme ve katlanma yükümlülüğü sınırsız değildir. Sağlam kalan bağımsız bölüm malikleri onarımın en uygun zamanda ve koşullarda kendilerini en az rahatsız edecek sürede ve ölçüde yapılmasını talep edebilir. Şayet taraflar bu hususlarda anlaşmazlık yaşarlarsa KMK 33. Maddesi kapsamında hâkimin müdahalesini isteyebilirler.

Gerek KMK 23/1. Maddesi gerekse de 23/2. Maddesindeki düzenleme gereği izin vermekle yükümlü olan sadece kat maliki değildir. Bağımsız bölümde başka sıfatla oturanlar da bu kapsamdadır. Bunlar kiracı ya da sükna veya intifa hakkı sahipleri olabilir. Ayrıca katlanma yükümlülüğü sadece bağımsız bölümle sınırlı değildir. Bağımsız bölümün eklentilerinde, ortak yerlerde ve tesislerde oluşan hasarların onarımı için de söz konusudur.

Son olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23/3. Maddesinde;Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.” hükmü düzenlenmiştir. Bu hüküm doğrultusunda müsaade verilmesi neticesinde bir zarar oluşması durumunda zarar görenin bu zararının derhal giderilmesi gerekmektedir.

Yargıtay uygulamaları doğrultusunda derhal ödenmekten anlaşılması gereken herhangi bir hükme hacet kalmaksızın zararın karşılığının peşin olarak ödenmesidir. İzin veren kat malikinin bağımsız bölümündeki kalebodurların sökülmesi, onarım neticesinde sıva ve boyanın yenilenmesi durumları buna örnek olarak gösterilebilir.

Verilecek zararın miktarı ve kapsamının giriş izninden önce tespitinin mümkün olması durumunda, bağımsız bölüm malikinin veya bağımsız bölümde başka sıfatla oturanın önceden ödeme yapılmasını ya da masrafların depo edilmesini talep hakkı bulunmaktadır. Şayet lehine izin verilen kat malikleri bu masrafları ödemekten kaçınırsa bu durumda giriş izni vermekten kaçınılabilir.

Bu hususta Yargıtay 18. H.D. 2015/10623 Es. – 2015/17695 K. Sayılı kararında; Bu kapsamda olmak üzere, onarım nedeni ile davalı bağımsız bölümünde oluşacak muhtemel zarar karşılığı avansın belirlenip depo edilmesi, yapılacak tamiratın ne kadar zaman süreceği konusunda bilirkişiden ek rapor alınıp onarımın yapılacağı zamanın ve süresinin de belirlenmesi gerekirken, bu hususların nazara alınmaması doğru görülmemiştir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.

Görevli Mahkeme

Kat maliki veya bağımsız bölümde başka bir sıfatla oturan kişiye karşı bağımsız bölüme girilmesine izin verilmesi ve gerekli işlerin yapılmasına katlanılması talebiyle açılacak olan dava, KMK Ek Madde 1. Hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Açılacak davada yetkili mahkeme KMK 33. Maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

KMK 23/1. Maddesi ve 23/2. Maddesinde düzenlenen bir durum meydana geldiğinde açılacak davada husumet Kat maliki veya bağımsız bölümde başka bir sıfatla oturan kişiye yöneltilmelidir. Başka bir sıfatla oturandan kastedilen ise kiracı ya da sükna veya intifa hakkı sahipleridir.

Dava açma hakkı ise kendi bağımsız bölümünde onarım yaptıracak olan kat malikine veya bağımsız bölümden herhangi bir şekilde faydalanan kişiye aittir. Şayet anayapıdaki bir onarım ya da ortak tesislerdeki bir bozukluğun giderilmesi söz konusu ise yönetici veya kat maliklerinden herhangi birinin de dava açma hakkı bulunmaktadır.

Açılacak Dava

05.04.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile; 01.09.2023 tarihi itibarıyla Kat Mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.

Bu sebeple kat maliki veya bağımsız bölümde başka bir sıfatla oturan kişi tarafından bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi durumunda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Şayet taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda lehine hüküm kurulmasını talep eden kat maliki veya yönetici tarafından bağımsız bölüme giriş izni verilmesi ve gerekli işlerin yapılmasına katlanılması istemiyle Hakimin Müdahalesi talepli dava açılabilir.

Açılan davada hakim tarafları dinleyerek gerekirse mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak onarım veya tadilat yapacakların uyacakları esasları belirler ve gerekli önlemlerin alınmasına karar verir.

Bu doğrultuda mahkeme tarafından her iki tarafın menfaatlerine uygun ve kararın infazında tereddüt oluşmayacak şekilde veriliş sebebi, onarımın ne kadar süreceği ve onarımın zamanı belirlenir. Ayrıca mahkeme tarafından bağımsız bölüme giriş izni verilmeden önce yapılacak çalışmalar sebebiyle oluşacak zarar tespit edilerek bu zararın miktarı belirlenir ve davalı adına avans olarak depo edilmesine karar verilir. Bağımsız bölümde oluşan zararın depo edilen tutardan fazla olması durumunda ise ayrıca bu bedelin de davacı taraftan tahsiline karar verilmesi yönünde hüküm kurulmalıdır.

Mahkemenin kararına rağmen davalı tarafından lehine hüküm kurulan davacının bağımsız bölüme girişine müsaade edilmemesi durumunda davacı tarafından icra prosedürü başlatılmakla birlikte davalı hakkında KMK 33/son maddesi gereğinde idari para cezası içinde şikayette bulunulabilir. (idari para cezasının uygulanma prosedürü hususunda bakınız: https://coskunmeric.av.tr/kat-mulkiyeti-kanunu-kapsaminda-idari-para-cezasi/ )

 

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir.  Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.

Loading

Paylaş:

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Danışma Formu

Danışmanlık hizmeti almak ister misiniz? Meriç Hukuk ve Danışmanlık Bürosu uzman avukatları olarak tüm alanlarda müvekkillerine etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.




    Randevu Tarihi: