Kiracının Taahhüt Ettiği Tarihte Taşınmazı Tahliye Etmemesi Sebebiyle Tazminat

Genel Bakış

Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tahliye sebepleri kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere 2’ye ayrılmaktadır. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerden birisi de kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmesi durumudur. Tahliye taahhüdüne ilişkin hükümler TBK 352/1. Maddesinde düzenlenmektedir.

Uygulamada çoğu zaman kiracı tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinde taşınmazı tahliye etmemektedir. Kiracının taşınmazı taahhüt ettiği tarihte tahliye etmemesi sebebiyle kiraya veren tarafından kiracıya karşı yasal süreç başlatılmakta, kiracı tarafından yapılan itirazlar üzerine açılan davalar uzun yıllar sürmektedir. Bu süre zarfında da kiraya veren taşınmazı tahliye edemediği gibi kiracı tarafından da taşınmazdan faydalanma devam etmektedir.

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak taşınmazın tahliyesi prosedürü daha önceki yazılarımızda ayrıntılı olarak ele alındığı için tekrar değinilmeyecektir. (Ayrıntılı bilgi için bakınız: https://coskunmeric.av.tr/tahliye-taahhudune-iliskin-icra-proseduru/ )

Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesi sebebiyle kiraya veren taşınmazı yeniden ve yeni bir kira bedeli ile kiraya verememektedir. Türkiye gibi yüksek enflasyonun olduğu bir ülkede taşınmazların emsal kira değerlerinin çok hızlı yükselmesi sebebiyle kiraya verenin yeni bir kira bedeli üzerinden taşınmazı kiralayamaması maddi olarak kayıp yaratmaktadır. Bu kaybın sebebi ise taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmeyen kiracı olup zarardan sorumlu olan da bizzat kiracı olmalıdır.

Kiraya verenin taşınmazı kiracı tarafından taahhüt ettiği tarihte tahliye etmemesinden kaynaklı zararının temeli TBK 112. maddesine dayanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 112. Maddesinde; “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür” hükmü düzenlenmektedir.

Madde metninden de anlaşılacağı üzere kiraya verenin uğradığı zarar niteliği itibariyle müspet zarardır. Müspet zarar, alacaklının tam ve doğru ifaya olan menfaatini yansıtır. Bu menfaat, borçlu edimi vaktinde ifa etmiş olsaydı alacaklı hangi ekonomik durumda olacak idiyse o durumu ifade eder.

Kiraya verenin zarara uğramasına sebebi, kiracının kusurlu davranışıdır. Bu sebeple de TBK 112. Maddesi gereğince taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmeyen kiracı, kiraya verenin bu sebeple uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.

Kiracı yasal düzenlemenin yanı sıra imzalayarak kiraya verene verdiği tahliye taahhütnamesi ile taşınmazı tahliye etmemesinden kaynaklı olarak kiraya verenin uğrayacağı zararları giderme hususunda kendisini yükümlülük altına sokmaktadır. Zira uygulamada kullanılan tahliye taahhütlerinin hemen hemen tamamında “…belirtilen tarihte tahliye edeceğimi adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan kabul ve taahhüt ederim” şeklinde ifadeler bulunmaktadır. Nitekim Yargıtay H.G.K. 2017/1291 Es. – 2021/1412 K. tarihli kararında; “Kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra davalı şirket, 10.10.2011 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kira konusu taşınmazı 30.06.2012 tarihinde tahliye edeceğine dair taahhütte bulunmuştur. Davalı tahliye taahhütnamesinde “Belirtilen günde gayrimenkulü tahliye etmediğim takdirde bundan doğacak her türlü hukuki sorumluluklara katlanmayı beyan ve taahhüt ederim” şeklinde beyanda bulunmuştur … Tazmin edilmesi gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih (30.06.2012) ile tahliye edildiği tarih (13.02.2013) arasındaki sürede davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü ile buna göre karar verilmesi gerekir.” Hükmü düzenlenmektedir. Emsal Yargıtay İçtihadından da anlaşılacağı üzere kiracı sözleşmesel olarakta kendisini zararlara ilişkin yükümlülük altına sokmaktadır.

Bu kapsamda kiraya verenin kiralanan taşınmazın geç tahliye edilmesi sebebiyle uğradığı zarar; kiracının taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt ettiği tarih ile taşınmazı fiilen tahliye ettiği tarih arasındaki elde edeceği rayiç kira bedelinden kiracının bu süreçte ödediği kira bedellerinin mahsubu neticesinde hesaplanacak kira geliri kadardır. Bu hususta Yargıtay 6. H.D. 2014/2794 Es. – 2014/7241 K. tarihli kararında; “Kiralananın geç tahliyesi nedeniyle oluşan zarardan ilke olarak davalı sorumludur. Ancak, tazminat miktarı objektif kıstaslara göre belirlenmelidir. Tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik Sübjektif taahhütlerinin nazara alınması doğru olmaz. Kiralananın geç tahliye ve teslim edilmesinden kaynaklanan zararın kapsamının objektif ölçütlere göre belirlenmesi gerekir. Bu kapsamda tazmini gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih ile tahliye edildiği tarihler arasındaki süreçte davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu yönde hesaplama yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.” Hükmü düzenlenmektedir.

Görevli Mahkeme

Kiracının kiralanan taşınmazı taahhüt ettiği tarihte tahliye etmemesi sebebiyle kiraya verenin uğrayacağı kira kaybının tazmini amacıyla açılacak olan tazminat davası HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

Kiraya veren tarafından taşınmazın geç tahliye edilmesi sebebiyle uğranılan kira kaybının tazmini amacıyla açılacak olan tazminat davasında husumet kiracıya yöneltilmelidir. Birden fazla kiracı olması durumunda davanın bütün kiracılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

Açılacak Dava

05.04.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile; 01.09.2023 tarihi itibarıyla kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.

Bu sebeple kiraya veren tarafından kiracının taşınmazı taahhüt ettiği tarihte tahliye etmemesinden kaynaklı uğranılan zararın tazmini için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Şayet taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda kiraya veren kiracıya karşı taşınmazı geç tahliye etmesi sebebiyle uğradığı kira kaybının tazmini için dava açabilir

Açılan davada mahkeme tarafından kiracının kiralanan taşınmazı geç tahliye etmesinden dolayı kiraya verenin uğradığı zararın tespiti amacıyla yapılması gereken şeyler aşağıda belirtilmiştir.

• Öncelikle kiracının taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt ettiği tarih ile taşınmazın fiilen tahliye edildiği tarihler tespit edilir.
• Bu tespitin ardından mahallinde keşif yapılarak kiracının taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt ettiği tarihten itibaren ne kadar süre içerisinde taşınmazın rayiç kira bedeli üzerinden kiraya verileceğinin belirlenir. Burada amaç kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etseydi, kiraya verenin taşınmazı yeni kira bedeliyle yeniden kiraya vereceği makul süresi tespit etmektir.
• Mahallinde yapılan keşifte ayrıca taşınmaz taahhüt edildiği tarihte tahliye edilseydi, taşınmazın kiraya verileceği emsal kira bedeli de belirlenir.
• Bunun ardından belirlenen rayiç kira bedelinden kiracının tahliye tarihine kadar ödediği kira bedellerinin mahsubuyla kiraya verenin uğradığı kira geliri kaybının hesaplanır.

Mahkeme tarafından bu tespitler çerçevesinde yapılan yargılama neticesinde kiraya verenin taşınmazın geç tahliye edilmesinden kaynaklı uğradığı bir zarar tespit edilirse, kiracının kiraya verenin bu zararının tazminine hükmedilir.

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir.  Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.