Kiracının İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliyesi

Genel Bakış

Türk Borçlar Kanununda kiracı ve kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri tek tek sayılmaktadır. Bunlardan birisi de kiracı tarafından kira sözleşmesi ile kararlaştırılan kira bedelinin gününde veya tam olarak ödenmemesi durumudur. Böyle bir durumda kanundaki koşulların sağlanması halinde kiraya veren tarafından kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü düzenlenmektedir. Buna göre kiraya veren kiracıya taşınmazın kullanım hakkını devrederken kiracı da bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlenmektedir.

Ancak bazen kiracı tarafından kira bedeli düzensiz olarak ödenmekte ya da hiç ödenmemektedir. Böyle bir durumda kiraya veren kiracısına kira bedellerini zamanında ve tam olarak ödenmesine yönelik ihtarda bulunarak kiracı tarafından bu durumun devam etmesi durumunda taşınmazın tahliyesi talep edilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü düzenlenmiştir.

Kanun koyucu yasal düzenleme ile konut ve çatılı işyerlerinde bir kira yılı içerisinde kiracının birden fazla kez kira bedelini ödememesini tahliye sebebi saymaktadır.

Yasal düzenleme gereği kira sözleşmesi bir yıldan az süreli ise kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kira süresi içerisinde kira bedellerinin ödenmemesinden kaynaklı iki haklı ihtar da bulunması gerekir. Şayet kira sözleşmesi bir yıllık veya bir yıldan uzun süreli ise bu durumda kiraya veren bir kira yılı içerisinde iki kez ihtarda bulunmalıdır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus yasal düzenleme kira yılı şeklinde olduğu için kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli olsa dahi sözleşme süresi değil, kira yılı dikkate alınmalıdır.

Yasal düzenleme gereğince iki haklı ihtar sebebiyle tahliye talep edilebilmesi için bir takım şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Buna göre;

• Kiracı tarafından kira bedelinin zamanında veya tam olarak ödenmemiş olması gerekmektedir.
• Kiraya veren tarafından bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilmiş olması gerekmektedir. Kiraya veren tarafından gönderilecek ihtarname; mail, mektup veya noter aracılığıyla gönderebileceği gibi icra yoluyla (7 örnek veya 13 örnek) şeklinde de olabilir.
• İhtar yazılı ve açık olmalıdır. Hangi ayın kirasının ödenmediği mutlaka belirtilmelidir.
• Birden fazla ödenmeyen kira bedeli var ise bu kira bedellerinin tamamı aynı ihtarda talep edilmelidir. Kira bedellerinin bölünerek iki farklı ihtara konu edilmesi durumunda ikinci ihtar haklı ihtar olarak kabul edilmez.
• Kiraya veren tarafından gönderilen ihtar veya ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildikten sonra kira bedelinin ödenmesi gerekir. Kiracıya gönderilen ihtarname tebliğ edilmeden önce kiracı tarafından ödeme yapılmış ise haklı ihtar oluşmaz.

Söz konusu koşulların sağlanması durumunda kiraya veren tarafından iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Buradaki 1 aylık süre hak düşürücü süre olup mahkeme tarafından resen dikkate alınmaktadır.

Ancak bu durumun bir istisnası bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesinde; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Hükmü düzenlenmiştir. Anılan düzenleme gereğince, kiraya veren 1 aylık dava açma süresi içerisinde tahliyeye ilişkin dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi durumunda dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılır. Böyle bir durumda kiraya veren 1 aylık süre ile bağlı kalmaksızın içinde bulundukları 1 yıllık kira süresi içerisinde tahliye davasını açabilir.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davacı açma imkânı sadece kira sözleşmesi belirli olarak düzenlenmiş ve kira bedelleri de aylık olarak belirlenmiş ise mümkündür. Kira sözleşmesi süresiz ise veya kira bedeli senelik olarak ödenmekte ise bu durumda iki haklı ihtar söz konusu olamayacağı için bu sebebe dayanışarak tahliye talep edilemez.

Görevli Mahkeme

Kiraya veren tarafından bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar çekilmesi durumunda kira yılı sonunda açılacak olan tahliye davası HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

Kiraya veren tarafından iki haklı ihtara dayalı olarak açılacak tahliye davasında husumet kiracıya yöneltilmelidir. Birden fazla kiracı olması durumunda davanın bütün kiracılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

Açılacak Dava

Kiracı tarafından 1 yıldan az süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi sebebiyle kiraya veren tarafından 2 kez ihtarda bulunulması durumunda kiraya veren kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilir.

Açılan davada ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren 2 ihtarın aynı kira yılı içerisinde yapıldığını ve kiracı tarafından kira bedellerinin ihtarların tebliğinden sonra ödendiğini ispat etmelidir.

Kiracı tarafından davaya karşı çıkılması durumunda davanın reddine yönelik itirazda bulunulup iki haklı ihtar sebebiyle tahliyenin şartlarının oluşmadığı her türlü delille ispat edilebilir.

Bunun yanısıra hâkim tarafından davanın 1 aylık hak düşürücü sürece açılıp açılmadığı ve ihtarlara ilişkin kanunda düzenlenen koşulların sağlanıp sağlanmadığı da resen araştırılır.

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir.  Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.