10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracının Tahliyesi

Genel Bakış

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliye sebepleri sayılmaktadır. Kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkartabilmesi için haklı bir tahliye gerekçesi olmalı ve bu gerekçeye dayanarak dava açması gerekmektedir. Ancak bu durumun tek istisnası TBK 347. Maddesinde düzenlenmektedir. Buna göre kiraya veren TBK 347. Maddesinde düzenlenen koşulları sağlaması durumunda kiracıyı hiçbir sebebe dayanmaksızın tahliye edebilir.

Kanun koyucu Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesinde belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmelerin kiraya veren tarafından bildirim yoluyla sona erdirilmesi şeklinde 2’li bir ayrıma gitmiştir. TBK 347/1. Maddesinde belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona erdirilmesinin koşullarını, 347/2. Maddesinde ise belirsiz süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona erdirilmesinin koşullarını düzenlemektedir.

Türk Borçlar Kanunu 347/1. Maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” hükmü düzenlenmektedir. Yasal düzenleme ile kiracıya sözleşme süresinin bitimi ile kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanınmış iken, kiraya verene böyle bir imkân tanınmamıştır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Şayet kiracı 15 günlük süreden önce kiraya verene herhangi bir bildirimde bulunmazsa kira sözleşmesi 1 yıl için uzatılmış sayılır. Yine “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” hükmü gereği, kiraya verenin kira sözleşmesinin bitimine dayalı olarak sözleşmeyi sona erdirme imkânı bulunmamaktadır.

Madde metninin devamında ise bu durumun istisnası belirtilmektedir. Buna göre kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sonundan itibaren her uzama yılının bitiminde kira sözleşmesini hiçbir gerekçe göstermeksizin sona erdirebilir.

Görüleceği üzere kanun koyucu belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya kira süresinin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme imkânı vermekte iken, kiraya verene ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda böyle bir imkân tanımaktadır.

Madde metni incelendiğinde kiraya verenin bu hakkını kullanabilmesinin koşullarının neler olduğu görülmektedir. Buna göre kiraya veren ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesinin süresi bitmeli, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 10 yıllık uzama süresi de dolmalı ve bildirim bu 10 yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmış olmalıdır. Yasal düzenleme gereği kiraya veren, bu koşulların sağlanması durumunda herhangi bir sebep göstermeden kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kira süresi ne olursa olsun belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin fesih bildiriminde bulunabilmesi için; öncelikle kira süresi sona ermeli, ardından 10 yıllık uzama süresi tamamlanmalı ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirim yapılmalıdır. Dolayısıyla kanun koyucunun aradığı süre; kira süresi + 10 yıl uzama süresi + 1 yıl uzama süresi şeklinde yorumlanmaktadır.

Bununla birlikte kiraya veren tarafından yasanın sağladığı bu hakkın kullanılması için bildirimin 3 ay önce gönderilmiş olması yeterli değildir. Aynı zamanda kiraya veren tarafından gönderilen yazılı bildirimin 3 aylık süreden önce kiracıya da tebliğ edilmiş olması gerekmektedir.

Kanun koyucu tarafından belirsiz süreli kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdirilmesi ise TBK 347/2. Maddesinde düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu 347/2. Maddesinde; “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Hükmü düzenlemektedir.

Söz konusu düzenleme doğrultusunda belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiracı, her zaman sözleşmeyi sona erdirme imkânına sahiptir. Kiracı, bu fesih bildiriminde herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir.

Kanun koyucu, “genel hükümlere göre fesih” ifadesi ile TBK 329. Maddesinde düzenlenen fesih bildirim sürelerine atıf yapmaktadır. Türk Borçlar Kanunu 329. Maddesinde; “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” Hükmü düzenlenmektedir.

Buna göre belirsiz süreli kira sözleşmesinin kiracı tarafından sona erdirilebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak 6 aylık fesih dönemleri belirlenmeli ve bu 6 aylık fesih dönemlerinden en az 3 ay önce fesih bildirimde bulunulmalıdır. Burada da kiracı tarafından 3 aylık fesih bildirim süresinin tespitinde bildirimin kiracıya ulaştığı tarih esas alınacaktır.

Şayet kiraya veren fesih bildirimini süresi içinde yapmamışsa, bu durumda yapılan bildirim TBK 328/2. Maddesi gereği bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Bu durumda kiraya veren bir sonraki uzama yılı için bildirimde bulunmuş sayılır ve bu sürenin sonunda kiracı tarafından taşınmaz tahliye edilmezse dava açabilir.

Kiraya veren tarafından belirsiz süreli kira sözleşmesinin herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yoluyla sona erdirilmesi için sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yılın geçmesi gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, belirli süreli kira sözleşmesinde olduğu gibi uzama süresinden bahsedilmemektedir. Kiraya veren, bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkını tıpkı kiracı gibi genel hükümlere göre kullanacaktır. Bu doğrultuda kiraya veren tarafından belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshi için kira başlangıç tarihinden itibaren hesaplanacak 10 yıllık süre geçtikten sonra 3 ay önce fesih bildiriminde bulunularak süre sonunda kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu 348. Maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” Hükmü düzenlenmektedir.

Buna göre kiraya veren tarafından gerek TBK 347/1. Maddesi gereği 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılması gereken bildirim, gerekse de 347/2. Maddesi gereği genel hükümlere göre yapılacak fesih bildirimi TBK 348. Maddesi gereğince yazılı olmak zorundadır. Bildirimin yazılı olması koşulu yasal düzenleme gereği emredici nitelikte olup geçerlilik şartıdır. Bu sebeple de taraflar, aralarında anlaşarak sözlü bildirimin yeterli olacağını kararlaştıramayacak olup tarafların bu yönde yapacakları bir anlaşma geçersiz olacaktır.

Görevli Mahkeme

Kiraya veren tarafından yapılan fesih bildirimi ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine rağmen süre sonunda kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda açılacak olan tahliye davası HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

Kiraya veren tarafından bildirim yapılarak sözleşmenin sona erdirilmesine rağmen süre sonunda taşınmazın tahliye edilmemesi durumunda açılacak davada husumet kiracıya yöneltilmelidir. Birden fazla kiracı olması durumunda davanın bütün kiracılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

Açılacak Dava

05.04.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile; 01.09.2023 tarihi itibarıyla kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.

Bu sebeple kiraya veren tarafından kiracıya bildirimde bulunulmasına rağmen süre sonunda kiracı taşınmazı tahliye etmezse dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Şayet taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açabilir.

Açılan davada mahkeme tarafından kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre kanunun aradığı koşullar tespit edilir.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise mahkeme tarafından kira sözleşmesi doğrultusunda kira süresi + 10 yıl uzama süresi + bir yıl uzama süresi hesaplanır. Bu hesaplama neticesinde kiraya veren tarafından kiracıya karşı yazılı bildirimin 10 yıllık uzama süresinden sonraki 1 yıllık uzama süresinden 3 ay önce kiracıya tebliğ edilip edilmediği araştırılır. Taraflarca ileri sürülmesi dahi mahkeme tarafından sürelere uyulup uyulmadığı resen dikkate alınır.

Yine açılan davada kiraya veren tarafından arabuluculuğa başvurulup başvurulmadığı ve kiracıya yapılan bildirimin yazılı olup olmadığı da mahkeme tarafından resen araştırılır.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi belirsiz süreli olması durumda ise mahkeme tarafından TBK 329. Maddesi gereği kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak 6 aylık fesih dönemleri belirlenerek, bu 6 aylık fesih dönemlerinden en az 3 ay önce fesih bildirimde bulunulup bulunulmadığı tespit edilir.

Şayet fesih sürelerine uyularak bildirimler süresinde ve yazılı bir şekilde yapılmış ise bu durumda mahkeme tarafından tahliye kararı verilir. Ancak fesih bildirimi süresinde yapılmamışsa ya da bildirim kanunun aradığı şekilde yazılı olarak yapılmamışsa mahkeme tarafından tahliye davası reddedilir

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir.  Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.