Kiracının Taşınmazı Alt Kiraya Vermesi Sebebiyle Tahliyesi

Genel Bakış

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bıraktığı sözleşmedir. Kiracı tarafından bazı durumlarda kiralanan taşınmaz, başka birilerine kiralanabilmektedir. Kanun koyucu bu duruma belli koşullarda izin vermekle birlikte şayet kiracı bu koşullara uymaksızın taşınmazı başka birisine kiralarsa kiraya verene sözleşmenin feshi hakkını da tanımaktadır.

Türk Borçlar Kanunu 322/1. Maddesinde; Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.” Hükmü düzenlenmektedir. Bu düzenleme ile kiracı tarafından kiralanan şey, konut ve çatılı işyeri değilse kiraya verenin herhangi bir iznine ihtiyaç olmadan kiralanan alt kiraya verilebilir. Bunu kısıtlayan veya engelleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak kiracı ile kiraya veren kira sözleşmesinde bunun aksini kararlaştırabilir.

TBK 322/2. Maddesinde ise alt kiraya verilecek şeyin konut ve çatılı işyeri olması durumu düzenlenmektedir.

Türk Borçlar Kanunu 322/2. Maddesine göre; Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” Hükmü gereği kiracının kiralanan taşınmazı başka birine alt kiraya verebilmesi ancak kiraya verenin yazılı rızası ile mümkün olmaktadır.

Yasal düzenlemeden de anlaşılacağı üzere kiracının kiralanan taşınmazı başka birisine alt kiraya verebilmesi kiraya verenin yazılı rızası ile mümkündür. Bu rıza kira sözleşmesi düzenlenirken sözleşme ile verilebileceği gibi taraflar arasında sonradan düzenlenecek bir belge ile de verilebilir.

Ancak uygulamada çoğu zaman kira sözleşmesinde alt kiraya verilmesinin yasak olduğuna ilişkin bir hüküm bulunmasına rağmen kiracılar kiraya verenin yazılı rızasını almaksızın kiralanan taşınmaz alt kira sözleşmesiyle kiralayabilmektedir. Bu durum kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmekte ve kiraya verene kira sözleşmesini feshetme imkânı tanımaktadır.

Türk Borçlar Kanunu 316. Maddesindeki; “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” Düzenlemesi gereği kiracı taşınmazı kiraya veren ile düzenlenen sözleşmeye uygun olarak kullanmak zorundadır. Kiracının kiralanan taşınmazı kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kiraya vermesi bu madde kapsamına aykırılık oluşturmakta ve kiraya veren bu madde doğrultusunda kira sözleşmesini feshetme hakkı kazanmaktadır.

Kiraya verenin alt kira yasağına aykırılık durumunda kiracıyı tahliye etmesine ilişkin prosedür TBK 316/2. Maddesinde düzenlenmektedir. TBK 316/2. Maddesindeki; “kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.” Düzenleme gereği kiraya veren kiracı ile sözleşmeyi feshedebilir.

Buna göre kiracı tarafından kiralanan taşınmaz sözleşmeye aykırı bir şekilde alt kiraya verilirse, bu durumda kiraya veren kiracıya aykırılığı gidermesi için 30 günden az olmamak üzere süre vermek zorundadır. Kiracı bu süre içerisinde kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun hale getirirse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedip kiracıyı tahliye edemez. Kiraya verenin sözleşmeyi feshedip taşınmazı tahliye edebilmesi için kiracının kendisine verilen süre içerisinde aykırılığı gidermemesi gerekir.

Kiracı kendisine verilen süre içerisinde alt kiracıyı çıkarıp taşınmazı sözleşmeye uygun hale getirmediği takdirde, kiraya veren sözleşmeyi feshederek taşınmazı tahliye edebilir. Kanun koyucu kiraya verenin kiracıya karşı sözleşmeye aykırılığa dayanarak taşınmazın tahliyesini isteyebilmesi için herhangi bir dava açma süresi öngörmemiştir. Aykırılık devam ettiği sürece kiraya veren aykırılığı gidermesi için kiracıya en az 30 gün süre vererek sürenin sonunda aykırılık devam ettiği takdirde herhangi bir süre beklemeksizin sözleşmenin feshine dayalı dava açabilir.

Kiralanan taşınmazda alt kiracının ikamet ediyor olması kiraya verenin taşınmazı tahliye etmesine engel değildir. Alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinin süresi ile bağlı olup, asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki kiracının da kiracılık sıfatı sona erer. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil, asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi ya da sona ermesi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer.

Kiraya veren kiralanan taşınmazın yazılı izni olmamasına rağmen kiracısı tarafından alt kiraya verilmesi durumunda kiracısına karşı sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı tahliye davası açabileceği gibi doğrudan alt kiracıya karşı mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası da açabilir.

Kiraya verenin Türk Medeni Kanun’un 683 ve 995. maddeleri uyarınca taşınmaza el atmanın önlenmesi ile ecrimisil talep hakkı, kiracı ile alt kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin kiraya veren bakımından geçerli ve bağlayıcı olmaması temeline dayanmaktadır. Nitekim kiraya veren ile alt kiracı arasında herhangi bir hukuki ilişki ve sözleşme bulunmamakla birlikte kiracının alt kiraya vermesine yazılı rızası da bulunmadığından dolayı alt kiracı, kiraya verene karşı işgalci konumundadır.

Kiraya verenin seçimlik haklarına ilişkin en önemli ayrım ihtarname zorunluluğuna ilişkindir. Nitekim kiraya verenin kiracısına karşı TBK 316. Maddesi gereği dava açabilmesi için öncelikle ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmasına rağmen kiralananı fuzuli işgal eden alt kiracıya karşı el atmanın önlenmesi davası açabilmesi için yasada ihtar şartı düzenlenmediğinden dolayı herhangi bir ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Görüleceği üzere kiraya verenin burada seçimlik hakkı mevcuttur. Kiraya veren dilerse yazılı rızası olmadan taşınmazı alt kiraya veren kiracısına karşı TBK 316. Maddesi gereği sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabileceği gibi dilerse de doğrudan alt kiracıya karşı TBK 683. Maddesi gereği el atmanın önlenmesi davası açabilecektir.

Kiraya veren tarafından açılan dava neticesinde kiracının tahliyesi yönünde verilen karar uyarınca taşınmazın icra yolu ile tahliyesine gidildiğinde alt kiracı herhangi bir itirazda bulunamayacaktır. Zira İİK 276/1 Maddesindeki; “Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.” Düzenleme gereği kiraya veren taşınmazı tahliye edebilecektir.

Görevli Mahkeme

Kiraya veren tarafından kiracıya verilen 30 günlük süreye rağmen aykırılığın giderilmemesi sebebiyle kira sözleşmesinin feshine dayalı açılacak olan tahliye davası HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Kiraya veren tarafından doğrudan alt kiracıya karşı açılacak olan el atmanın önlenmesi davası ise Türk Medeni Kanunu hükümlerinden kaynaklandığı için HMK 2/1 hükmü gereğince Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

Kiraya veren tarafından verilen 30 günlük süreye rağmen aykırılığın giderilmemesi durumunda açılacak olan kira sözleşmesinin feshi ve taşınmazın tahliyesi davasında husumet kiracıya yöneltilmelidir. Birden fazla kiracı olması durumunda davanın bütün kiracılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

Kiraya veren yazılı rızası olmamasına rağmen taşınmazın alt kiraya verilmesi sebebiyle TMK 683. Maddesi kapsamında el atmanın önlenmesi davası açacaksa, bu durumda husumet alt kiracıya karşı yöneltilmelidir. Alt kiracının birden fazla olması durumunda davanın bütün alt kiracılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

Açılacak Dava

Kiraya veren tarafından açılacak olan dava türüne göre uygulanacak prosedür farklılık göstermektedir.

Nitekim 05.04.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile; 01.09.2023 tarihi itibarıyla kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.

Bu sebeple kiraya veren tarafından yazılı rızası olmadan taşınmazı alt kiraya veren kiracısına karşı TBK 316. Maddesi gereği sözleşmeye aykırılık sebebiyle sözleşmenin feshi ve tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Şayet taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda kiraya veren kiracıya karşı sözleşmenin feshine dayalı tahliye davası açabilir.

Açılan davada mahkeme tarafından kiralanan taşınmazda alt kiracı bulunup bulunmadığı, kiraya verenin kiracıya sözleşmeye aykırılık sebebiyle TBK 316. Maddesi gereği aykırılığın giderilmesi için 30 günden az olmamak üzere süre verilip verilmediği ve bu süre içerisinde kiracı tarafından aykırılığın giderilip giderilmediği tespit edilir. Taraflarca ileri sürülmesi dahi mahkeme tarafından süre verilip verilmediği resen dikkate alınır. Şayet kiracı verilen süre içerisinde aykırılığı gidermediyse bu durumda mahkeme tarafından kira sözleşmesinin feshine karar verilir.

Kiraya veren tarafından kiracı dava açmak yerine doğrudan alt kiracıya karşı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açılması durumuna söz konusu uyuşmazlık kapsamında kiraya veren ile alt kiracı arasında bir kira ilişkisi bulunmaması sebebiyle arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. Aynı şekilde uyuşmazlık kapsamında kiraya veren tarafından alt kiracıya karşı herhangi bir ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Kiraya veren tarafından alt kiracıya karşı açılan davada mahkeme tarafından kiraya veren ile alt kiracı arasında bir hukuki ilişki veya sözleşme olup olmadığı araştırılır. Yine mahkeme taşınmazda keşif yaparak bilirkişi marifetiyle ecrimisil bedelini de tespit eder.

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir.  Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.