Kiracının Taşınmazı Erken Tahliye Etmesi Sebebiyle Tazminat

Genel Bakış

Bir taşınmazın kiraya verilmesi durumunda, kiraya veren taşınmazın kullanım hakkını kiracıya bırakmakta, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini kiraya verene ödemektedir. Ancak bazen kiracı, çeşitli sebeplerden dolayı henüz kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazı tahliye etmektedir. Bu durum ise kiraya verenin kira gelirinden mahrum kalmasına sebebiyet vermektedir. Nitekim kiralanan taşınmazın süresinden önce tahliye edilmesi ile taşınmaz belli bir süre boş kalmakta ya da taşınmazı boş bırakmak istemeyen kiraya veren tarafından daha düşük bedelle kiralanmaktadır.

Kanun koyucu kiracının kiralanan taşınmazı süresinden önce tahliye etmesi durumunda kiraya verenin uğrayacağı mağduriyeti gidermek amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesi ile yasal düzenleme yapmıştır. Böyle bir durumda kiraya veren uğrayacağı zararı kiracıdan talep edebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.” hükmü düzenlenmektedir. Bu yasal düzenleme gereği kiracı taşınmazı erken tahliye etmesi sebebiyle kiraya verenin uğrayacağı zarardan sorumludur.

Madde metninden de anlaşılacağı üzere kiracının erken tahliyeden kaynaklanan sorumluluğu kira süresinin sonuna kadar değil, yasal düzenleme gereği makul bir süre için devam eder. Tarafların kira sözleşmesiyle aksine bir anlaşma yapmaları geçersizdir.

TBK 325. Maddesinde kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmişse de, bu sorumluluk kiracının her borcunu kapsamamaktadır. Kiracının sorumluluğu kira bedeli ile aidatları ödeme borcundan ibarettir. Bunlar dışındaki borç ve yükümlülükleri taşınmaz tahliye edildiği için sona ermektedir.

Kanunda kiracının erken tahliyesinde makul süre için sorumlu olacağı düzenlenmişse de, makul sürenin ne kadar olacağı belirtilmemiştir. Emsal Yargıtay uygulamalarında makul sürenin taşınmazın tahliyesinden itibaren benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği süre olarak kabul edilmektedir. Yine Yargıtay uygulamaları gereği TBK 325. maddesine ilişkin makul süre, kiralanan taşınmazın tahliyesi ile değil, taşınmazın anahtarının kiraya verene teslim veya tevdii ile başlamaktadır.

Şayet taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde taşınmazın tahliyesine ilişkin bir ihbar şartı belirlenmişse, makul süre olarak sözleşmede kararlaştırılan bu süre kabul edilmelidir. Nitekim Yargıtay 6. H.D. 2016/10405 Es. – 2016/6591 K. Sayılı kararında; “Erken tahliye halinde kural olarak TBK 325. maddesine göre kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Ne var ki bu süre kira sözleşmesinin özel şartlar 3. Maddesinin son cümlesinde bu süre bir ay olarak belirtilmiştir. Tarafların serbest iradeleriyle kabul ettikleri kira sözleşmesinin bu hükmü geçerli olup taraflar erken tahliye halinde makul süreyi bir ay olarak kabul etmişlerdir. Bu düzenlemeye göre kiracı dilediği zaman bir ay evvelden ihbar göndermek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı sözleşmedeki ihbar süresine uymadan kiralananı tahliye ettiğine göre bir aylık makul süre kira bedeline hükmetmek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir” hükmü düzenlenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde tahliyeye ilişkin bir ihbar süresi belirlenmemişse, bu durumda makul süre mahkeme tarafından bilirkişi incelemesiyle tespit edilir. Yargıtay 6. H.D. 2018/3415 Es. – 2019/8030 K. Sayılı kararında; “Yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” yönündeki emsal kararı doğrultusunda uygulamada kira sözleşmesinde bir süre belirlenmediyse makul süreyi ortalama 3 ay olarak kabul edilmektedir.

Şayet kiraya veren, makul süre olarak belirlenen süre içerisinde taşınmazı yeniden kiraya verirse, kiracının taşınmazın kiraya verildiği tarih itibariyle sorumluluğu sona erer. Kiracı bu durumda sadece taşınmazı tahliye ettiği tarih ile taşınmazın yeniden kiraya verildiği tarih arasındaki süreden sorumlu olur.

Kiralanan taşınmazın erken tahliyesi halinde kiraya verenin uğradığı zararı kiracıdan talep edebilmesi için tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hususunda gerekli gayreti göstererek zararın artmasını önlemesi için kendi üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmesi gerekir. Kiraya veren bu doğrultuda taşınmazı yeniden kiralayabilmek adına gerekirse ilana koymalı, ya da bir emlakçı ile anlaşmalı, kısacağı taşınmazı kiralamak için çaba sarf etmelidir. Aksi bir durumda kiraya veren, kendisinden beklenen özen ve çabayı göstermemesi sebebiyle oluşan zararını kiracıdan talep edemez. Dolayısıyla kiracı taşınmazı erken tahliye etmesinden kaynaklı oluşan kira ve aidat borçlarından sorumlu olmaz.

Yine TBK 325. Maddesinde “Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.” Hükmü düzenlenmiştir.

Görüleceği üzere kanun koyucu bu düzenleme ile belli koşullarda kiracıya sorumluluktan kurtulma imkânı tanımaktadır. Buna göre taşınmazı erken tahliye eden kiracı kendisi yerine kiraya veren tarafından kabul edilebilecek özelliklere sahip yeni bir kiracı bulması durumunda, kiraya verenin bu yeni kiracıyı kabul etmesi veya haklı bir sebebi olmadan kabul etmemesi halinde kira bedeli ödeme borcundan kurtulmuş olur. Bulunan yeni kiracı, kanunun aradığı niteliklere sahip olmasına rağmen kiraya veren kiracı kabul etmeyebilir. Böyle bir durumda da kiracı sorumluluktan kurtulur. Zira kiraya veren tarafından yeni kiracıyı kabul edilmese bile kiracı sorumluluktan kurtulmak için üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 325/2. Maddesinde ise; “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” Hükmü düzenlenmektedir. Buna göre kiraya verenin zararı hesaplanırken taşınmazın tahliyesi sebebiyle kiraya veren bir takım giderlerden kurtulmuşsa bu bedel tespit edilen zarardan düşülür.

Görevli Mahkeme

Kiracı taşınmazı erken tahliye etmesi durumunda kiraya verenin makul süre boyunca uğrayacağı zararın giderilmesi için açılacak olan tazminat davası HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

Kiraya veren tarafından taşınmazın erken tahliye edilmesi sebebiyle uğranılan zararın tazmini için açılacak davada husumet kiracıya yöneltilmelidir. Birden fazla kiracı olması durumunda davanın bütün kiracılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

Açılacak Dava

05.04.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile; 01.09.2023 tarihi itibarıyla kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.

Bu sebeple kiraya veren tarafından kiracının taşınmazı kira süresinden önce tahliye etmesi durumunda uğranılan zararın tazmini için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Şayet taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda kiraya veren kiracıya karşı taşınmazı erken tahliye etmesi sebebiyle uğradığı zararın tazmini davası açabilir.

Açılan davada mahkeme tarafından öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde bir süre belirlenip belirlenmediği tespit edilir. Şayet taraflar arasında bir süre belirlenmişse kiracı erken tahliye sebebiyle uğranılan zarardan bu süre için sorumlu olur.

Taraflar arasında bir süre belirlenmediyse bu durumda mahkeme tarafından bilirkişi marifetiyle taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği süre tespit edilir. Kiracı taşınmazı erken tahliye ettiği dönem ile bilirkişinin tespit ettiği makul süre arasındaki uğranılan zarardan sorumlu tutulur. Sorumluluğun miktarı tespit edilirken kiraya verenin tahliye sebebiyle kurtulduğu giderler ve ödemeler varsa bunlar düşülerek hesaplama yapılır.

Kiracı erken tahliye ettiği taşınmaza kendisi yerine kiraya verenin kabul edebileceği kriterlere sahip yeni bir kiracı bulduğunu ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabilir.

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir.  Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.