Eski Yöneticinin Defter Teslim Mecburiyeti

Genel Bakış

Kat Mülkiyetine tabi taşınmazların ne şekilde yönetileceği KMK 32. Maddesinde düzenlenmektedir. KMK 32/1. Maddesinde; “Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.” Hükmü düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm doğrultusunda taşınmazın yönetimine ilişkin kararlar kat malikleri kurulu tarafından alınmaktadır.

Alınan kararların ne şekilde tutanağa geçeceği ve usulü ise KMK 32/4. Maddesinde düzenlenmektedir. KMK 32/4. Maddesindeki; “Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.” Düzenlemesi gereği kat malikleri alınan kararları karar defterine yazmak zorundadır.

Kat malikleri kurulu tarafından alınması gereken en önemli kararlardan bir tanesi de yönetici atanmasıdır. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34/2. Maddesi gereği sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan taşınmazlarla yönetici atanması zorunludur. Yöneticinin ne şekilde seçileceği ise KMK 34/3. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Kanun koyucu kat malikleri tarafından seçilen yöneticinin görevlerini 3 başlık altında düzenlemiştir. Yöneticinin görevlerinden “Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi” hususunu KMK 35. Maddesinde, “Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması” hususunu KMK 36. Maddesinde düzenlerken “İşletme Projesinin Hazırlanması” hususunu KMK 37. Maddesinde düzenlemektedir. Yönetici tarafından ana taşınmaz bu düzenlemeler doğrultusunda yönetilmektedir.

Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması başlıklı KMK 36. Maddesinde kat malikleri tarafından seçilen yöneticiye bir takım yükümlülükler yüklenmektedir. Buna göre yöneticinin taşınmaza ait karar defteri ile taşınmaza dair bütün belgeleri saklama yükümlülüğü bulunmaktadır. Nitekim KMK 36/1. Maddesinde; Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.” Düzenlemesi mevcuttur.

Söz konusu düzenleme gereği yönetici görevi süresince yönetime ait karar defterini zimmetinde tutmakla ve taşınmazla ilgili alınan bütün kararları bu deftere kaydetmekle yükümlüdür. Yine taşınmaz ile ilgili bütün evraklar ile tebligatları, sözleşmeleri, gelirleri ve giderleri gösterir belgeleri muhafaza etmeye mecburdur.

Yöneticinin bu yükümlülüğü görev süresinde devam etmekte olup yöneticiliği bırakması ve kat malikleri kurulu tarafından yeni bir yönetici seçilmesi ile bu yükümlülüğü sona ermektedir. Yeni bir yönetici seçilmesiyle birlikte eski yönetici tarafından kendi zimmetinde bulunan defterler ile taşınmazı ilgilendiren bütün belge ve evraklar yeni yöneticiye teslim edilmelidir.

Şayet eski yönetici seçilen yeni yöneticiye defterler ile taşınmaza ait belge ve evrakları teslim etmekten kaçınırsa bu durumda KMK 33. Maddesi gereği “Hakimin Müdahalesi” talep edilebilir.

Yöneticinin defter ve belgeleri teslim etmemesi durumunda hakimin müdahalesinin yanı sıra cezai sorumluluğu da söz konusu olabilir.

Nitekim söz konusu durum TCK 155. maddesinde düzenlenen güveni kötüye kullanma suçunun unsurlarını da oluşturmaktadır. Zira söz konusu defter ve belgeler eski yöneticinin görev süresi bittiği andan itibaren devir amacı dışında kullanılmış hale gelir.

Yine eski yönetici tarafından defter ya da belgelere zarar verilmesi durumunda TCK 151. maddesinde düzenlenen mala zarar verme suçu da oluşmaktadır. 

Görevli Mahkeme

Eski Yöneticinin defter ve belgeleri teslim etmemesinden kaynaklı “Hakimin Müdahalesi” talepli dava KMK Ek Madde 1. Hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Açılacak davada yetkili mahkeme KMK 33. Maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

Defter ve Belgelerin Teslimi istemli davada husumet görevi sona eren eski yöneticiye yöneltilmelidir.

Şayet yönetim birden fazla kişiden oluşan yönetim kurulu ise bu durumda husumet defter ve belgeleri elinde bulunduran yönetim kurulu üyesine yöneltilmelidir.

Açılacak Dava

05.04.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile; 01.09.2023 tarihi itibarıyla Kat Mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.

Bu sebeple eski yönetici tarafından defter ve belgelerin yeni yöneticiye teslim edilmemesi durumunda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Şayet taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda yeni yönetici tarafından eski yöneticiye karşı defter ve belgelerin teslimi istemiyle Hakimin Müdahalesi talepli dava açabilir.

Açılan davada mahkeme tarafından eski yöneticinin defter ve belgeleri teslim etmediği tespit edilirse, eski yöneticiye zimmetinde bulunan bu defter ve belgeleri yeni yönetime teslim etmesi için süre verilir.

Ayrıca mahkeme tarafından eski yöneticinin verilen süre içerisinde defter ve belgeleri teslim etmemesi durumundan KMK 33/son hükmü gereği idari para cezası uygulanacağı ihtar edilir.

Buna rağmen eski yönetici tarafından verilen süre içerisinde kendisinde bulunan defter ve belgeler yeni yöneticiye teslim edilmezse bu durumda defterlerin teslimine yönelik icra prosedürü başlatılmakla birlikte KMK 33/son maddesi gereğinde idari para cezası içinde şikayette bulunulabilir. (idari para cezasının uygulanma prosedürü hususunda bakınız: https://coskunmeric.av.tr/kat-mulkiyeti-kanunu-kapsaminda-idari-para-cezasi/ )

Web sitesindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Coşkun MERİÇ’e aittir.  Sitedeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.