Bölge Adliye Mahkemesi
Ankara 37. Hukuk Dairesi
Esas No: 2023/1374
Karar No: 2023/781
Karar Tarihi: 07-12-2023
Sulh Hukuk Mahkemesince yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlaması davasında verilen karara yönelik, davalı tarafından süresinde istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla; dosyadaki tüm kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacılar ile davalı şirketi temsilen (şirket yetkilisi) … arasında 05/07/2021 tarihinde … Mahallesi … Sanayi Sitesi … Nolu Cadde No: … Kahramankazan/Ankara adresinde toplam 420 m2 kapalı ve 330 m2 açık olmak üzere toplam 750 m2 iş yeri olarak kullanmak amacıyla kira sözleşmesinin akdedildiğini, sözleşmeye göre bir aylık kira bedelinin 5.500TL, olarak belirlendiğini, sözleşmenin hususi şartlar kısmının 15. maddesinde; “sonraki senelerdeki artış oranının kira kontratının sona ereceği 05/07/2025 tarihine kadar %15 olacağı” hükmünün kararlaştırıldığını, sözleşmenin akdedildiği tarih olan 05.07.2021 tarihinin Covid-19 pandemi süreci ve ekonomik durgunluk sebebiyle taşınmaz değerlerinin ve taşınmaz kiralarının son derece düşük olduğu ve ekonomik durgunluk sebebiyle kira bedeli son derece düşük olarak belirlendiğini, ancak kira kontratının imzalanmasından kısa süre sonra Covid-19 pandemi sürecinin etkisini kaybetmesi ve ülkemizde ortaya çıkan ekonomik ve enflasyonist koşullar sebebiyle taraflar arasında imzalanan kira kontratından doğan edimler arasında aşırı bir oransızlık ortaya çıktığını, davalı kira kontratını esas alarak Temmuz/2022 tarihinde başlayan yen kira dönemi için aylık 5.500TL kira bedeline % 15 artış yaparak aylık 6.325TL kira bedelini yıllık olarak ödediğini, oysa kira kontratına konu taşınmazın … Mahallesi … Sanayi sitesinde olup 420 m2 kapalı ve 330 m2 açık olmak üzere toplam 750 m2 kullanımlı boş fabrika/işyeri olduğunu, aynı mahalde ve aynı özelliklerde pek çok standart iş yerinin bulunduğu sanayi sitesinde davacı taşınmazı ile aynı büyüklük ve özellikteki işyerlerinin aylık kirası 22.000TL ile 23.000TL arasında değiştiğini, davalının sanayi sitesinde bulunan toplam 750.00 m2 net kullanım alanlı fabrika işyeri kirası için 6.325TL ödemekte ısrar etmesi sebebiyle tarafların edimleri arasında aşırı oransızlık ve ifa güçlüğünün ortaya çıktığını, TBK. m. 138 de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükmüne ilişkin şartlar mevcut olduğundan, sözleşme yapılması sırasında taraflarca öngörülemeyen, öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum meydana geldiğini, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre Temmuz 2021 TÜFE (Yıllık %Değişim) 18.95 olduğunu, taraflarda resmi olarak açıklanan enflasyon oranını baz alarak kira bedelinde artış yapılmasını kararlaştırmış olup bu kapsamda %15 olarak belirlenen artış oranının 2021 yılı için her iki tarafın menfaatine uygun olduğunu, kira akdinin kurulmasından sonra Covid-19 pandemisinin etkisini hızla kaybetmesi buna bağlı olarak arz talep dengesinin bozulması taşınmaz ve kira fiyatlarının anormal ve önceden tahmin edilemez seviyelere yükselmesine yol açtığını, ayrıca Temmuz 2021’den davanın açıldığı tarihe kadar ülkemizdeki enflasyon kontrol edilemez şekilde sürekli artmaya devam ettiğini, özellikle Kasım 2021 den sonra enflasyon oranında çok ciddi bir artış meydana gelmiş ve bu yükseliş artarak devam ettiğini, Ağustos 2022 de enflasyon oranının %80 nin üzerine çıkması olağanüstü bir artıştır ve taraflarca bir yıl içinde bu derece yükseleceğinin bilinmesinin mümkün olmadığını, taraflar arasında kira bedelinin %15 oranında artırılmasına ilişkin anlaşmanın ülkemizdeki mevcut ekonomik koşullar değerlendirildiğinde kiraya veren bakımından oldukça düşük kaldığı ve bu durumun taraflarca öngörülmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle kira bedelinin taşınmazın konumu, yüksek enflasyon dikkate alınarak ve mahallinde keşif yapılarak emsal kira bedellerinin tespit edilmesini hakkaniyete uygun bir oranda artırılması gerektiğini belirterek, dava konusu taşınmazın kirasının dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 20.000TL’ye çıkartılmasına ve aradaki farkın davalı şirketten tahsiline, ayrıca takip eden yıllar için aylık kira bedelinin 20.000TLye çıkarılması, çıkarılan bedelde her yıl açıklanan TÜFE artış ilavesi yapılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davada ilgili kanun maddesi şartlarını taşımadığından davanın reddi gerektiğini, söz konusu enflasyon değişikliklerinin ifa imkansızlığına sebebiyet verecek nitelikte olmayıp, her an değişime müsait olduğunu, kaldı ki, davaya konu kira sözleşmesinin yapılması üzerinden 1 yılın daha yeni geçmiş olup, davacı yanın söz konusu enflasyon değişikliklerini öngörebileceği bir dönem olduğunu, ayrıca pandemi dönemi gibi bir dönem içerisinde kiralanmış olması davacının bu durumu tahmin etmesine oldukça müsait olduğunu, bu hususta dikkat edilmesi gereken hususun sözleşmenin kurulmasından sonra değişen şartların hangi süreyi kapsaması gerektiği, geçici durumların sözleşmenin uyarlanmasına imkân verip vermeyeceği tartışması gerektiğini, değişen şartların olağanüstü bir nitelik taşıması gerektiğini ileri süren yazarlar, sözleşmenin uyarlanabilmesi için bu olağanüstü durumun devamlı olmasını aradıklarını, bu görüş doğrultusunda değişen şartlar süreklilik arz etmiyorsa olağanüstü bir olaydan da bahsedilemeyeceğini, sözleşmenin Yapıldığı An Sözleşmenin kurulduğu andaki şartlar ekonomik ve politik bakımdan istikrarlı bir durumda ise bu halde değişen şartların öngörülemezliği çok katı bir değerlendirmeye tabi tutulmayacağını, Yargıtay, ülkemizde sık sık baş gösteren ekonomik sıkıntılar nedeniyle ekonomik krizleri (özellikle 2001 krizi), para değerindeki değişmeleri öngörülebilir saymış ve bu sebeple sözleşmenin uyarlanamayacağına hükmettiğini, ayrıca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin TBK’ nın özel hükümlerini içeren 344. Maddesi ve devamındaki maddeler uyarınca da davacının kira artırım talebinde bulunma şartlarının oluşmadığının sabit olduğunu, ayrıca, müvekkilinin söz konusu kiralanana değer artırıcı bir çok yenilik yaptığını ve davacı kiralananı da bunları yapması şartı ile kiraladığını, ancak davacı yanın bu hususlara hiç değinmeyerek iyi niyetten uzak davrandığını, davalı müvekkilinin davacının mülküne ekstradan; idari ofis, yatakhane, yemekhane, fabrikanın dış güvenlik için 2,5 mt yüksekliğinde kayar kapı ve korkuluk kamera sistemi ve malzeme odası yaptırdığını, söz konusu sayılan değer artırıcı işlemlerin bile tek başına oldukça maliyet gerektiren yapılar olduğunu belirterek haksız ve mesnetsiz olarak açılmış davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; davanın kısmen kabul, kısmen reddine, … San. Sit. … Nolu Cadde no:… Kahramankazan ANKARA adresinde kain çatılı iş yeri aylık kirasının 2022 yılının Eylül ayından itibaren TBK madde 138 kapsamında aylık kira bedelinin 19.000TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
Davalı vekili; söz konusu kararın ülkede infial yaratacak nitelikte hatalı, kiracıyı koruyan özel hükümler, sözleşme serbestisi ve taraflar arasında akdedilen sözleşme hiçe sayılarak, kanun ve yüksek yargı içtihatlarına aykırı ve talebe konu TBK 138 şartları oluşmamasına rağmen, alelacele ve iddia ve savunma hakkının ellerinden alınarak verilmiş bir karar olduğunu şöyle ki; dosyanın esasına girmeden önce, yerel mahkeme hakiminin iddia ve savunma hakkını zedeleyerek, alelacele vermiş olduğu bu kararın kasıtlı ve kötü niyetli olduğunu, söz konusu yargılamanın ilk duruşmasının (ön inceleme) 12.11.1022 tarihinde yapıldığını, ilk duruşmada ara karar kurularak dosyanın bilirkişiye verilerek mecurun kira tespiti yönünde bilirkişi incelemesi yapıldığını, bilirkişi raporunun taraflara tebliğ edildiğini ve taraflarınca itiraz edildiğini, yerel mahkeme hakiminin gerekçesinde; kira ilişkisine ilişkin ihtilaflarda niteliğine göre “genel kira sözleşmeleri”, “konut ve çatılı iş yeri kira ilişkileri” gibi farklı şekilde tabı olunan hükümler mevcut olmakla, söz konusu “kısımlarda” hüküm bulunmayan ahvalde genel kira ve genel borç ilişkileri hükümlerinin uygulanmasının muhtemel olabileceğini belirtmiş ise de, zaten konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira tespitine ilişkin TBK 344 vd maddeleri bulunmasına rağmen daha genel hüküm olan TBK 138′ in uygulanması TBK 344 vd maddelerindeki hükümleri tanımazdan geldiğini ve kiracıya karşı 5 yıl dolmadan emsal ücrete göre kira tespiti yapılamayacağı hükmünün çiğnendiğini gösterdiğini, amir kanun hükümleri uyarınca hakimin müdahalesi için 5 yıllık bir sürenin geçmiş olması gerektiğini, kesinlikle kabul anlamına gelmemekle beraber, öncelikli olarak davanın reddinin gerektiğini, aksi halde dahi yerel mahkeme hakimince eski kiracı olması sebebiyle belirlenen kira bedelinde hakkaniyet indirimi yapılması gerekeceğini, İlk derece mahkemesince verilen kararın mevcut usul ve yasaya aykırı olduğunu bildirerek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
Bilindiği üzere; hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak 6098 sayılı TBK öncesindeki dönemde de Yargıtay İçtihatları ile gelişen uygulamada bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri TMK’nin 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması (Clausula Rebus Sic Stantibus) ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasım oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nin yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek TBK öncesi Yargıtay uygulamasında kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir.
Somut olayda; davalı ile davacılar arasında 05.07.2021 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli aylık 5.500TL bedelli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır, özleşmenin özel şartlar 15. maddesinde “sonraki senelerdeki artış oranının kira kontratının sona ereceği 05/07/2025 tarihine kadar %15 olacağı” kararlaştırılmıştır. Davacılar, sözleşme yapıldığı dönemde artış şartının %15 olarak kararlaştırılmış olmasına rağmen, sonraki süreçte enflasyon oranlarının çok fazla arttığından, kira bedellerinin düşük kaldığını belirterek kira bedelinin uyarlanması istemi ile bu davayı açmıştır.
TBK ürün kirasına ilişkin, “Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim” başlıklı maddesi ile, “Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir. Bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise, geçerli olur.”, TBK 138. maddesine paralel özel bir uyarlama maddesi düzenlenmiştir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde: ”Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranım geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oram, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Kira sözleşmesinde kira bedeli ödemesi yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak kanunun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten soma kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” düzenlenmesi getirilmiş olup, maddenin 4. fıkrasında; yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelleri yönünden, TBK 138. maddesinin uygulanabileceği belirtilmiş olup, maddenin düzenleniş şekline göre; mefhumu muhalifinden, TBK 344. maddesinin 1, 2 ve 3. fıkralarında böyle bir istisnaya yer verilmediği, dolayısıyla kanun koyucunun ekonomik sebeplerle kira bedelinin uyarlanmasına cevaz vermediği anlaşılmaktadır. Ayrıca; TBK 138. maddesi. TBK genel hükümlerinde düzenlenmiş olup, kural olarak, bütün sözleşmelere uygulanabilir ise de; enflasyonist (ekonomik) nedenlerle kira bedelinin
belirlenmesine ilişkin 344. madde, TBK 138. maddesine göre özel madde olduğu için, özel maddenin bulunması durumunda genel hükümlerde düzenlenmiş madde uygulanamaz. Bu nedenlerle kira bedelinin TBK 138. maddesine göre uyarlanmasına ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Ancak; davacının sözleşmenin 15. maddesindeki kira bedelinin yıllık %15 artırılacağına ilişkin hükmün, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkıp çıkmadığı ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine bir durum oluşturup oluşturmayacağı üzerinde durularak, kira bedelinin %15 oranında artırılacağına ilişkin artış hükmünün uyarlanıp uyarlanmayacağı üzerinde durularak, bu hususta bilirkişilerden ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulman, doğru olmadığından davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun HMK’nun 353/1-b-2 maddesi gereğince KABULÜNE, Kahramankazan Sulh Hukuk Mahkemesinin 24/01/2023 tarihli ve 2022/678 Esas – 2023/69 Karar sayılı hükmünün kaldırılmasına,
Dosyanın yeniden karar verilmesi için mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
İstinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda değerlendirilmesine,
İstinaf peşin harcının istek halinde istinaf kanun yolu başvurusunda bulunan tarafa iadesine,
HMK 27. maddesi gereğince tarafların hukuki dinlenilme hakkı nedeniyle ve 04/08/2017 tarihinde yürürlüğe giren 7035 sayılı Yasanın 27. maddesi ile HMK 302. maddesine eklenen 5.fıkrası uyarınca hükmün ilk derece mahkemesince taraflara tebliğ edilmesine, Dosya üzerinde yapılan incelemede 07.12.2023 tarihinde oybirliği ile kesin olarak karar verildi.